Стоимость строительства индустриального парка. Сначала я написал долгий лонгрид с обоснованиями, примерами из практики и кучей аналитики, но потом понял, что в один пост это не уместить, а растягивать на серию постов пока не вижу смысла, т.к. есть много других тем для обсуждения. Поэтому даю вам сразу выводы в 5 пунктах. 1. Каждый проект уникален. Нет идентичных парков по площади, конфигурации з/у, составу резидентов, отраслевой привязки, а соответственно и мощностям подведённой и построенной инженерной инфраструктуры. Вывод: нет универсального расчета затрат на создание индустриального парка. Стоимость его создания зависит от региона РФ, конкретного местоположения проекта, имеющихся сетей, дорог, наличия рынка сбыта и множества других факторов. Это мы говорим про разные регионы России, а ведь мы еще реализуем проекты за рубежом, там тоже свои особенности и свое ценообразование. 2. Выход есть всегда! Поэтому берем нашу практику по всей России с 2015 года от Республики Крым до Ямало-Ненецкого АО (это более 25 проектов) и смотрим что-то среднее. Для начала давайте прикинем, из каких расходов и элементов состоит создание ИП (с другими форматами: ОЭЗ, агропарки, технопарки и др. примерно то же самое (но об этом потом)): 1. Земельный участок (покупка/аренда); 2. Получение ИРД и перевод з/у в категорию промышленности; 3. Концепция парка (зависит от наполнения. Если это индустриальный парк, то можно ограничиться мастер-планом, но лучше чтобы еще была и фин.модель и бизнес-план. Если ОЭЗ, то добавляйте разработку ППТ и ППР); 4. Проведение топосъемки (при необходимости); 5. Проектирование и строительство парка: - электроэнергия - внешнеплощадочная инфраструктура: - электрический подземный кабель - электрическая воздушная линия - газопровод - съезд с дороги с твердым покрытием - дорога с твердым покрытием - внутриплощадочная инфраструктура: - дорога с твердым покрытием - электрический подземный кабель - водопровод - ливневая канализация - хозяйственно-бытовая канализация - сети связи - уличное освещение - газопровод - водозаборный узел - канализационная насосная станция - очистные сооружения ливневых стоков - пожарное депо - офисное здание 3. Далее соотносим виды затрат и видим: - проектирование занимает стандартно до 10% от стоимости всех затрат на создание промышленного парка; - технологическое присоединение к электроэнергии – дорогое удовольствие, в процентном соотношении это: - около 20% всех затрат при площади парка 10 га - до 40% при площади 200 га - до 50% при площади 2000 га - затраты на внутриплощадочную инфраструктуру – около 50% всех затрат - внешняя инфраструктура: 10 % при площади 10 га, 3 % при 200 га и 0,5 % при 2000 га. Логично, что затраты на строительство единичных объектов (насосные станции, ВЗУ, здания) снижаются при увеличении площади парка, т.к. можно построить один ВЗУ или насосную станцию и использовать ее всеми резидентами парка. Но вот затраты на тех. присоединение к электроэнергии, к сожалению, возрастают при увеличении площади. 4. В общем итоге строительство с проектированием занимает около 80-90% всех затрат. Далее следуют затраты на: - стоимость з/у – 7 % от всех затрат; - функционирование УК в первые 3 года (о штатной структуре тоже поговорим потом) – 1,8 %; - получение ИРД и перевод земель в категорию промышленности – 1,5 %; - продвижение площадки в теч 3 лет – 0,4 %; - концепция – 1 %. 5. Чем больше площадь, тем меньше затраты на 1 га. К примеру, строительство с проектированием на парк площадью 10 га вам обойдется в сумму около 15-30 млн. руб./га, парк в 200 га обойдется в 5-9 млн. руб./га, а вот парк площадью 2000 га вам обойдется в 4-7 млн. руб./га. То есть удельные затраты снижаются при увеличении площади парка. Итог: средняя стоимость строительства с проектированием – 6-30 млн. руб./га. Где взять деньги? Об этом мы ранее говорили, но поговорим еще. По пром. технопаркам и по ОЭЗ расскажу отдельно. Есть вопросы? Пишите: @Арслан Аюпов