Новости о пустых офисах в Нью-Йорке и Сан-Франциско, закрытии магазинов и высоких ставках по кредитам пугают иностранных инвесторов. Вопрос, который за этим стоит, простой: где в США сейчас можно получать денежный поток, а не платить банку больше, чем зарабатывает объект? Это не рекомендация что-либо покупать. Ниже разбор логики, с цифрами и с оговорками, которых в «защитных секторах» обычно не хватает. Ставка капитализации (cap rate) показывает доходность объекта без кредита: NOI делится на цену...

Стоимость капитала меняет все Два месяца назад мы писали , что рост долгосрочных процентных ставок коренным образом изменит экономику инвестиционного цикла в сфере ИИ, а рынок акций недостаточно учитывает последствия. Нас беспокоило не только то, что заимствования подорожают. Главное – финансовая конструкция, на которой держатся беспрецедентные инвестиции в инфраструктуру, оставит все меньше пространства для ошибки. Более высокие долгосрочные ставки повышают стоимость финансирования новых мощностей, снижают приведенную стоимость денежных потоков в отдаленном будущем и поднимают минимально требуемую доходность для обоснования дополнительных инвестиций...