NOI — как понять, сколько на самом деле зарабатывает недвижимость? Вы купили доходный дом, сдали всё в аренду, радостно потираете руки — "Вот он, пассивный доход!" А потом... налоги, ремонт крыши, зарплата дворнику, вывоз мусора — и в голове только одно: "А сколько я вообще зарабатываю?" Вот тут и появляется NOI — *Net Operating Income*, он же чистый операционный доход. NOI — это прибыль, которая остаётся после всех расходов на содержание объекта (коммуналка, обслуживание, ремонт, охрана и т.д.), но ДО налогов и кредитов. Это ваш ориентир: насколько эффективно работает объект как бизнес. Без эмоций, только цифры...

IRR — как понять, насколько “вкусна” ваша инвестиция Если NOI — это ваша зарплата от объекта, а Cap Rate — его оценка на глаз, то IRR — это уже высшая математика инвестора. IRR (Internal Rate of Return) — внутренняя норма доходности, то есть тот самый процент, под который “работают” вложенные деньги на всём горизонте проекта — с учётом *доходов, расходов, перепродажи, сроков и даже инфляции*. Проще говоря: IRR отвечает на вопрос — насколько хорошо сработают ваши деньги в перспективе 3–10 лет и стоит ли вообще влезать в эту сделку. Пример: Вы инвестируете 5 млн ₽ в таунхаус на этапе котлована, потом сдаёте его 3 года в аренду и продаёте через 5 лет за 9 млн ₽...