Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры? Приобретение недвижимости — это важное событие, которое сопровождается значительными финансовыми вложениями. Чтобы избежать неприятных сюрпризов после покупки, необходимо тщательно проверять юридическую чистоту сделки. Эта проверка помогает выявить возможные риски и избежать проблем с правами на недвижимость, судебными исками или мошенничеством. Вот несколько ключевых шагов, как провести такую проверку: 1. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру Это один из самых важных шагов. Правоустанавливающие документы — это документы, на основании которых текущий владелец получил право собственности на квартиру. К ним относятся: - Договор купли-продажи: Проверяйте предыдущие сделки, особенно если они были связаны с наследством, дарением или приватизацией. - Договор дарения: Следует удостовериться, что дарение было проведено в соответствии с законодательством. - Свидетельство о праве на наследство: Если собственник получил квартиру по наследству, важно проверить, что все необходимые процедуры были соблюдены, и что у других наследников нет претензий. - Решение суда: Если право собственности на квартиру было получено через суд, убедитесь, что решение вступило в законную силу и не подлежит обжалованию. 2. Проверка выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) Выписка из ЕГРН — основной документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Вот что нужно проверить: - Актуальные данные о владельце: Убедитесь, что собственником является лицо, которое продаёт вам квартиру. - Наличие обременений: Выписка показывает, есть ли на объекте ипотеки, аресты или другие обременения. Если такие ограничения есть, сделку нужно проводить с особой осторожностью. - История перехода прав: Выписка также позволяет увидеть, как часто менялись владельцы квартиры. Многократные перепродажи за короткий период могут свидетельствовать о попытке скрыть проблемы с недвижимостью. 3. Проверка на наличие арестов и обременений Важно убедиться, что квартира не находится под арестом или залогом, и что на неё не наложены другие ограничения: - Залог или ипотека: Если квартира находится в залоге у банка, это должно быть указано в выписке из ЕГРН. - Арест или запрет на регистрационные действия: Проверьте, не наложены ли на квартиру аресты в рамках судебных разбирательств. Это можно сделать через запрос в Росреестр или через нотариуса. - Договор аренды: Убедитесь, что квартира не сдана в аренду по долгосрочному договору, который может осложнить ваше пользование недвижимостью. 4. Проверка личности продавца Перед заключением сделки необходимо удостовериться, что продавец действительно имеет право распоряжаться квартирой. Для этого: - Убедитесь, что продавец дееспособен: Если продавец недееспособен или находится под опекой, его сделки могут быть признаны недействительными. Для подтверждения дееспособности можно запросить справку из медицинских учреждений или проверить документы об опекунстве. - Проверка документов продавца: Проверьте паспортные данные, а также согласие всех собственников квартиры (если есть другие собственники, например, супруги или родственники). - Согласие супруга: Если квартира была приобретена в браке, необходимо согласие супруга на продажу. Это подтверждается нотариально заверенным согласием. 5. Проверка истории квартиры История квартиры может скрывать множество рисков. Важно убедиться, что все предыдущие сделки с квартирой были законными. Вот что стоит учитывать: - Количество предыдущих владельцев: Если квартира часто продавалась, стоит выяснить причины, по которым она постоянно меняла собственников. - Проверка оснований для передачи прав: Если квартира была получена по наследству или дарению, важно убедиться, что все предыдущие собственники не оспаривали свои права на имущество. - Возможные нарушения при приватизации: Если квартира была приватизирована, проверьте, что все, кто имел право на участие в приватизации, отказались от своих прав или участвовали в ней.