Лабиринт Инвестора: новостройки Москвы

ЖК «AIST RESIDENCE», застройщик «МонАрх», комфорт-класс, апартаменты. Адрес: Москва, ул. Наметкина, д. 10Д. Метро «Калужская» + «Воронцовская» 10-12 мин пешком. Выдача ключей до 06.2025. Текущие цены от: Студии (23 м2) — 7 млн руб. ЕВРО-2 (37 м2) — 9,6 млн руб. ЕВРО-3 (53 м2) — 12,6 млн руб. Ну что, друзья, посмотрите на эти цены. Они как будто из прошлого, не так ли? Да, на самом деле так и есть, в декабре 22 года, когда стартовали продажи в этом проекте, студии тут стоили 7 млн руб. И через 2,5 года они… опять стоят столько же...

ЖК «МАРК», застройщик «ЛСР», бизнес+класс. Адрес: Москва, бульвар Братьев Весниных, к.1. МЦК «ЗИЛ» 25 мин пешком. Выдача ключей до: 12.2028. Текущие цены от: Студии (28 м2) — 14,1 млн руб. ЕВРО-2 (37 м2) — 18,6 млн руб. ЕВРО-3 (50 м2) — 25,2 млн руб. Знаете, в целом эта локация про перспективу: и перспектив тут достаточно много. Забегая вперед скажу: мне пока район не очень-то и нравится, но я помню, когда и соседний «ЗИЛАрт» не всем нравился, и года полтора назад в том проекте на «вторичке» хорошие ЕВРО-2 стоили около 14,5 млн руб...

ЖК «PAVE», бизнес-класс, застройщик FORMA. Адрес: г. Москва, проезд 2-й Павелецкий, вл. 4/6. Метро «Тульская» 20 минут пешком. Выдача ключей до 02.2029. Текущие цены от: ЕВРО-2 (43 м2) — 16,7 млн руб. ЕВРО-3 (76 м2) — 27,5 млн руб. ЕВРО-4 (89 м2) — 28,9 млн руб. Знаю-знаю, вы, скорее всего, сейчас подумаете: да это же тот проект, который на хайпе брокеры «впаривали» незадачливым инвесторам, которые не понимали, что и где покупали. Ибо, несмотря на относительную близость к центру Москвы, ЖК строится в глубинной промзоне...

ЖК «Адмирал», застройщик «Галс-Девелопмент», бизнес-класс. Адрес: Москва, ул. Шоссейная, 4а, отделка: нет + чистовая. ТПУ «Печатники» 5-6 минут пешком. Ключи до: 07.2028. Цены от: Студии (29 м2) — 11,3 млн руб 2-ЕВРО (47 м2) — 18 млн руб 3-ЕВРО (68 м2) — 24,5 млн руб Как начинался «Москва-Сити» помните? Нет? Тогда напомню: тут были каменоломни, карьеры, склады и промзоны. Тут не было ни кафе, ни магазинов, ни общественного транспорта. В общем, жить тут никто не хотел. А сейчас? А сейчас это визитная карточка Москвы...

А давайте посчитаем примерную справедливую цену новостройки и попробуем виртуально построить свой собственный ЖК? Итак, по данным ДОМ РФ, средняя себестоимость стройки в Москве за год выросла на 17% и составила 146 тыс. руб. Вроде бы немного, но. Но у любой новостройки есть как общая площадь, так и продаваемая. Так вот, продаваемая — это площадь конкретной квартиры. А в общую площадь входят: лифты, коридоры, лобби, детский сад, школа и т. д. Это же нужно построить? Думаю, да, нужно, поэтому к 146 тыс...

📍ЖК «Sydney City», застройщик «ФСК», адрес: Москва, ул. Шеногина, д. 2. Бизнес-класс, 3 вида отделки: черновая, чистовая, вайтбокс. Метро «Звенигородская» 7 мин пешком, выдача ключей: сдан — 12.2027. Текущие цены от: Студия (29 м2) — 15,8 млн руб. ЕВРО-2 (43 м2) — 21,9 млн руб. ЕВРО-3 (62 м2) — 29,2 млн руб. Чем знаменит ЖК «Sydney City»? А тем, что это один из самых скандальных проектов в Москве. Не ругал его только ленивый, правда, есть те, кто и хвалил, но на это у них были свои причины. Ну а я попробую быть объективным и честно «разобрать» этот проект...

📍Продолжаю мониторить рынок аренды Москвы. И, честно говоря, тренд пока скорее негативный, ведь количество свободных арендных квартир продолжает прирастать каждый месяц. К слову, опять всё происходит не так, как утверждали эксперты. Помните, что они говорили? Что аренда улетит в стратосферу, ибо люди не будут покупать, а будут арендовать. В итоге что мы видим? А видим мы, что вторичный рынок живее всех живых и продажи идут вполне неплохо: пост об этом тут ссылка. А вот рынку аренды, уже грозит чуть ли не затоваривание, и арендные ставки в некоторых локациях даже пошли вниз...

ЖК «Среда на Кутузовском», застройщик SREDA (ПИК), адрес: Москва, ул. Ивана Франко, 4с15. Бизнес-класс, отделка «ватбокс». Метро «Кунцевская» 10 минут пешком, выдача ключей до: 06.2028. Текущие цены от: Студии (23 м2) — 11,6 млн руб. ЕВРО-2 (34 м2) — 16,3 млн руб. ЕВРО-3 (55 м2) — 21,6 млн руб. ЕВРО-4 (72 м2) — 28,3 млн руб. Что хочется людям? Да не так уж и много на самом деле. Люди хотят жить в тихом, зеленом, обжитом районе, рядом с метро, недалеко от центра, без ТЭЦ, ЛЭП, кладбищ и промзон. Согласны? Я вот с этим согласен...

Друзья, хочу от всей души поздравить вас с наступающим Новым годом! Ну и заодно подвести итоги уходящего года и сделать прогноз на будущее. Что же у нас с итогами? Эххх… Итоги года таковы, что даже в Росреестре их назвали «непредсказуемыми». Видимо, и в федеральной службе ожидали от рынка недвижимости одного, а в результате получили совершенно другое. Ну а я бы охарактеризовал уходящий год тремя словами: ровный, стойкий, безупречный. Но не буду забегать вперёд, начну по порядку. Чем же так примечателен...

Всё-таки Москва — удивительный город. И не только удивительный, но и самый богатый. Впрочем, это и не удивительно, ведь тут проживает каждый десятый человек России. Представляете? Каждый десятый. Концентрация людей просто зашкаливает. Но я сейчас не о демографии и не о финансах людей, а о продажах новостроек в столице. Так вот, ранее я много раз писал, что в Москве отмена льготной ипотеки мало повлияет на продажи первички. Имею в виду ту льготную ипотеку, которая была абсолютно для всех граждан РФ, причём в неограниченном количестве: бери сколько унесёшь — ставка 6%, первоначальный взнос 15%...

📍Ну что, друзья, всё пропало? Люди стали писать, что аренда в Москве скоро рухнет, ибо собственники не могут продать свои квартиры и теперь массово выставляют их в аренду. Ну и скоро нас ждет переизбыток предложения, что приведет к обрушению цен на аренду в Москве. Интересно, эти люди задумывались о том, что и покупатели не могут купить квартиру? Хотят, но не могут, по причине заградительно высоких ставок по ипотеке. И поэтому вынуждены отказаться от покупки и переходят на рынок аренды. В результате: одни не могут продать, а другие не могут купить, первые стали сдавать, а вторые снимать...

ЖК «SLAVA», вторая очередь, квартиры, премиум-класс, застройщик «MR Group». Адрес: Москва, Ленинградский проспект, 8. Метро, кольцевая, D1, D4 «Белорусская» — 3-5 минут пешком. Выдача ключей до 12.2027 Текущие цены от: Студии (29 м2) — 26 млн руб 2-ЕВРО (41 м2) — 31 млн руб 3-ЕВРО (69 м2) — 49 млн руб 4-ЕВРО (88 м2) — 71 млн руб Дорого? Ну да, недёшево. А что, если я скажу, что у ближайшего конкурента цены ещё выше? Нет, я сейчас не про «Vesper Tverskaya», он всё-таки у Садового, да и это апартаменты...