Ковальчук | Pro Недвижимость | Квартиры в Москве

Joy of Missing Out. Пока весь мир живет в страхе упустить что-то важное, я ловлю кайф от того, что пропускаю все лишнее. Никаких экскурсий, туристической суеты и обязательных локаций для фото. Мой фокус сместился с внешнего потребления контента на внутреннюю капитализацию. Сейчас я на Самуи, но я здесь не турист. Это не отпуск, это пересборка. Моя квартира здесь - это Додзе, место силы, где нет дедлайнов и звонков, а есть только я и мои мысли. Режим простой и эффективный. Подъем с первыми лучами...

Практика. Всегда говорил: чтобы управлять капиталом, надо сначала научиться управлять своей энергией. В Москве мы живем в красной зоне тахометра. Высокая волатильность, стресс, гонка. На короткой дистанции работает, стратегически - убивает портфель. Я на Самуи. 5-й день. Мой офис на этот месяц - Зал на песке, пляж Чавэнг. Никакого пластика, никакого пафоса и кондеев. Деревянные веса, песок, ледяная ванна и вид на горизонт. Это и есть мой "Голубой океан" прямо сейчас. Место, где нет конкуренции, потому что мало кто готов выйти из зоны комфорта...

Ловите историю о том, как одна потеря обернулась мощным профитом. Мой любимый бумер остался ждать меня на платной парковке в 2023 году. Казалось бы - оплачено, присмотрено, надежно. Но тропики не прощают пауз. Пока меня не было, влажность и тайские потопы сделали свое дело. Машина просто превратилась в грибную ферму. Плесень сожрала салон, электроника приказала долго жить. В кондоминиумах здесь правила жесткие - не живешь, машину надолго не оставишь. На техосмотре мне выкатили чек за восстановление, равный цене новой тачки...

На фото - пляж Ката пару дней назад. Пластиковые елки, Дед Мороз и жара +30. Сюрреализм, который отлично иллюстрирует то, что происходит сейчас на рынке. Прибыл с Пхукета на Самуи прямо под праздник. Билетов не было. Вообще. Ни за деньги, ни по связям, ни по моей карте резидента. Я недооценил масштаб трафика и кинулся в последний момент - всё забито под ноль. Тайланд перегрет. Но не недвижимостью, а людьми. Меня здесь не было две зимы, и контраст с пустыми пляжами времен ковида колоссальный. Сейчас яблоку негде упасть...

Год Огненной Лошади. Мой год. 30-го числа я просто исчез с радаров. Никаких итогов, никаких шаблонных открыток. Пока другие судорожно рассылали спам в личку, я выключил телефон и включил жизнь. Сегодня 3 января. Пхукет. Я только что закончил свой личный марафон. 15 километров пешком по жаре. Маршрут не для туристов с коктейлями. Стартовал с Равайи, прошел до самого края - на мыс Промтеп. Спустился к Януй бич, поднялся к "Ветряной мельнице", прошел насквозь Най Харн. А потом - самое интересное...

Моя батарейка требует зарядки. Оставляю зиму и рабочие задачи за бортом. В ближайшие недели мой горизонт планирования это океан и тайское солнце. Перезагрузка нужна как воздух. С наступающим всех поздравлю завтра...

Под конец года разруливали кейс, где проблема прилетела не от застройщика, а от финмониторинга. Урок для всех, кто гоняет серьезные суммы, а не копейки. Дано: берем нежилое. Заходим на пресейле, "первое поле", цена - сами понимаете, сладкая. Схема входа - ДКП БВ + спецсчет. Для тех, кто забыл мои разборы: ДКП БВ + спецсчет = ДДУ + эскроу. По безопасности схема бетонная, объект закрыт КРТ. Клиент берет на ИП. И тут начинается цирк. В ДКП БВ деньги просто так не закинешь. Переводили с личного счета клиента в Сбере на его же счет в Т-Банке (ИП там)...

Моя привычка писать каждый день разбилась о реальность декабря. Банально не было времени. Когда на весах стоит написание поста или закрытие сделки с реальным профитом - я, как и любой стратег, выбираю кэш. Вы бы сделали так же. Для меня блог - это важно, но работа «в поле» всегда первична. Вторая половина месяца выдалась дикой. Классический декабрь: все продают, все покупают, сна нет. Мы закрывали тяжелые проекты. Сейчас, выдыхая и глядя на цифры, у меня сформировалась одна кристально чистая мысль...

Смена правил игры Вижу ваши реакции, продолжаем разговор. Вчера был на закрытой встрече с ключевыми игроками рынка. Без прессы, телефоны экранами вниз. Обсуждали то, что будет происходить с метрами, пока все ждут снижения ставки. И вот вам главный инсайт, который многим испортит настроение. Город и программа «Московские кварталы» (читай — объемы, близкие к реновации) готовят к выходу колоссальный объем. Речь про полтора миллиона квадратных метров. Вы понимаете, что это значит для инвестора? Это значит, что весь масс-маркет, весь комфорт-класс и даже то, что маркетологи за уши тянут в «бизнес», потеряет ликвидность...

%. Пока телеграм-каналы ванговали "вверх-вниз" и наводили суету... Сильнейшие сохраняли холодную голову. Это именно тот сценарий, о котором я писал пару часов назад. Никакого апокалипсиса. Система дает нам возможность работать. Для умного капитала это зеленый свет. Маховик перетока денег с депозитов в бетон начинает раскручиваться прямо сейчас. Эмоции убираем. Оставляем голую математику...

? Сегодня все смотрят на ЦБ. Мое мнение неизменно: жду разворот. Скорее всего, ставку откатят на 0,5п.п. или даже на 1 п.п. Это будет отличным подарком рынку к Новому году. Сигнал, что пациент скорее жив. Но давайте смотреть дальше своего носа. Важно не то, что будет сегодня в обед. Важно то, что мы увидим на дистанции. Сейчас рынок держится на двух китах: 100% оплата и рассрочка. Ипотека пока "на паузе", она ждет. Но к концу 2026 года мы увидим ставку в районе 11-12%. И вот тут начнется самое интересное...

Вы любите цифры, я люблю результат. Вот как это выглядит изнутри: 📍 Погонный проезд. 57 метров после флиппинга. Там была реальная война. Несколько покупателей одновременно. Ипотечники предлагали даже больше, но я не играю в рулетку с банками, когда есть нюансы с перепланировкой (удобно для жизни, но сложно для бюрократии). Я выбрал надежность. Итог: 18 млн, кэш на столе. Быстро, четко, без виртуальных обещаний. 📍 Удальцова 85а. Закрыто. 69 метров, дом 2007 года. 46,5 млн рублей. «Ой, ну это же старый фонд, не модно, дорого!» - кричали эксперты в комментах. А пока они писали, квартира ушла...