Вера Котюжинская

Как взять ипотеку с нуля: пошаговая инструкция для тех, кто впервые покупает квартиру Вы открываете объявления о продаже квартир, прикидываете цены и вдруг понимаете: накоплений на покупку целиком нет. Но, возможно, ипотека позволит приобрести собственное жильё. С чего начать, чтобы не потерять время и не получить отказ от банка? Многие начинают с поиска квартиры. Кажется логичным: сначала найти подходящее жильё, а потом разобраться с кредитом. Но на практике разумнее действовать в обратном порядке. Шаг 1. Посчитайте, сколько денег у вас есть Прежде чем обращаться в банк, нужно понять собственные финансовые возможности. Учитывайте: * накопления; * стабильный ежемесячный доход; * действующие кредиты; * обязательные расходы семьи; * возможный первоначальный взнос; * финансовый резерв после покупки. Допустим, у вас есть 1 500 000 ₽ накоплений. Это ещё не означает, что всю сумму можно направить на первоначальный взнос. После сделки могут понадобиться деньги на переезд, ремонт, мебель и непредвиденные расходы. Ошибка многих покупателей — потратить все накопления ради того, чтобы банк одобрил более дорогую квартиру. Шаг 2. Определите комфортную стоимость жилья Банк оценивает вашу платёжеспособность, но его максимальный лимит не обязательно соответствует сумме, которую вам удобно выплачивать. Представим, что семья получает 180 000 ₽ в месяц. Если банк потенциально готов рассматривать крупный кредит, это ещё не значит, что семье стоит брать его на пределе возможностей. Нужно оставить деньги на: * питание; * транспорт; * детей; * коммунальные расходы; * лечение; * отдых; * накопления. Ипотека — это обязательство на годы. Поэтому важно рассчитывать не только на сегодняшний доход, но и на возможные изменения в будущем. Шаг 3. Проверьте кредитную историю Перед подачей заявки полезно узнать, какие сведения о вас содержатся в кредитной истории. Там могут отражаться: * действующие кредиты; * история погашения; * просрочки; * кредитные карты; * информация о закрытых обязательствах. Если в истории есть ошибки, их лучше попытаться исправить до обращения за ипотекой. Шаг 4. Изучите предложения банков Не стоит ориентироваться только на рекламную процентную ставку. Сравнивайте: * полную стоимость кредита; * размер первоначального взноса; * ежемесячный платёж; * требования к доходу; * условия страхования; * дополнительные платные услуги; * возможность досрочного погашения; * условия изменения ставки. Низкая ставка сама по себе не гарантирует выгодную ипотеку. Шаг 5. Подайте заявку Банк запросит сведения о доходах, занятости, обязательствах и других обстоятельствах, необходимых для оценки кредитоспособности. Обычно могут потребоваться: * паспорт; * документы о доходах; * сведения о трудовой деятельности; * документы о семейном положении — если они необходимы; * дополнительные документы по запросу банка. Перечень зависит от конкретной организации и ситуации заёмщика. Шаг 6. Получите предварительное решение Банк может сообщить, какую сумму готов рассматривать для кредитования. Но важно понимать: предварительное одобрение не означает, что любая выбранная квартира будет одобрена. Банк отдельно оценивает объект недвижимости и документы по нему. Шаг 7. Выберите квартиру и проверьте её При покупке вторичного жилья необходимо проверить документы и возможные обременения. При покупке новостройки важно изучить информацию о проекте, застройщике и условиях договора. Не стоит торопиться с передачей денег продавцу, пока юридические и финансовые вопросы не прояснены. Шаг 8. Оформите сделку После согласования условий банк, продавец и покупатель проходят необходимые этапы оформления. Затем право собственности регистрируется в установленном порядке, а покупатель начинает исполнять кредитные обязательства. Что нужно запомнить Ипотека начинается не с выбора красивой квартиры, а с расчёта собственных возможностей. Сначала деньги и бюджет — потом объявления о продаже. А вы бы начали оформление ипотеки с похода в банк или сначала выбрали квартиру?

Муниципальное жильё – и как его «забрать себе» - разбирается Вера Котюжинская– специалист по работе с недвижимостью с профильным образованием. Муниципальный жилищный фонд — это все жилые помещения, которые находятся в собственности муниципальных образований (городов, районов, поселков и т.д.). Это не «ничье» жилье, а жилье, которое принадлежит местной администрации. Всё жилье в стране делится на три типа в зависимости от того, кому принадлежит: · Частный фонд: квартиры и дома, принадлежащие гражданам и компаниям. · Государственный фонд: жилье, принадлежащее РФ в целом или отдельным регионам. · Муниципальный фонд: жилье, которое находится в собственности города или района. Какие именно помещения входят в муниципальный фонд? В зависимости от того, для чего используется жилье, муниципальный фонд делится на три категории: 1. Жилищный фонд социального использования. Это основная часть муниципального жилья. Квартиры из этого фонда предоставляются нуждающимся гражданам по договору социального найма — то есть бессрочно и за небольшую плату. Именно такие квартиры можно приватизировать. 2. Специализированный жилищный фонд. Временное жилье для определенных категорий граждан. Например: · Служебное жилье. · Общежития. · Маневренный фонд (для погорельцев или жильцов домов, идущих под снос) Жилье для детей-сирот и вынужденных переселенцев. 3. Жилищный фонд коммерческого использования. Жилье, которое муниципалитет сдает в аренду на рыночных условиях по договору коммерческого найма. Особенности муниципального жилья и приватизация Главная особенность: муниципалитет определяет, кому и на каких условиях сдавать жилье. Например, в некоторых городах даже фонд коммерческого использования может отсутствовать. Однако это не значит, что жильцы бесправны: они обязаны соблюдать правила, а администрация — обеспечивать сохранность и ремонт домов. Приватизация — это бесплатная передача квартиры из муниципальной собственности в вашу. Для этого нужно жить в ней по договору социального найма, получить согласие всех прописанных и обратиться в администрацию. Важно: право на бесплатную приватизацию можно использовать только один раз в жизни. Как узнать, муниципальная ли у вас квартира? 1. Проверьте договор: если вы заключили договор социального найма с администрацией, то квартира, скорее всего, муниципальная. 2. Закажите выписку из ЕГРН: в ней всегда указан собственник. Если это администрация или муниципальное образование — квартира муниципальная. 3. Обратитесь в администрацию: в отдел по управлению муниципальным имуществом или жилищный отдел. Остались вопросы? Хотите приватизировать? обращайтесь к Вере– она полностью бесплатно вас проконсультирует, и обязательно поможет! *Содействие в оформлении ипотеки и субсидии. Оценивайте свои финансовые возможности и риски. ООО «Центр Инвест» ИНН 3525476740 ОГРН 1223500000690 г. Вологда, ул. Чехова д. 36, Череповец, пр-т Победы 16 «а» помещение 5.

Почему две одинаковые квартиры в одном доме могут стоить по-разному? Факторы, влияющие на стоимость, разбирает Вера Котюжинская – специалист по работе с недвижимостью с профильным образованием. «Мы с соседкой продаём одинаковые квартиры, а оценщик сказал, что моя стоит на 500 тысяч меньше. Почему?» — этот вопрос мы слышим регулярно. И ответ всегда один: оценка — это не магия, а совокупность десятков факторов, которые в сумме дают итоговую цифру. Разбираем, что реально влияет на стоимость недвижимости при профессиональной оценке. 1. Местоположение и инфраструктура — основа цены Даже в одном районе цена может отличаться на 10–15% в зависимости от конкретной точки на карте. Оценщик смотрит: Удалённость от центра — чем ближе, тем дороже. Транспортная доступность. Инфраструктура — школы, сады, магазины, поликлиники рядом повышают цену. Экология и шум — промзона или трасса под окнами снижают стоимость. Оценщик учитывает не только сам дом, но и то, что его окружает. 2. Характеристики самого дома Год постройки и материал стен — новостройки и кирпичные дома ценятся выше панельных хрущёвок. Но есть исключения: «сталинки» с высокими потолками могут стоить дороже новостроек. Техническое состояние — износ дома, состояние подъезда, лифтов, кровли. Этажность и расположение на этаже — первый и последний этажи обычно дешевле на 5–15%. В новых ЖК с панорамными видами верхние этажи могут быть дороже. Наличие парковки и благоустройство двора. 3. Параметры самой квартиры Площадь и планировка — не только общая площадь, но и её эргономичность. Удобная планировка с просторными комнатами ценится выше. Этаж — средние этажи всегда в плюсе. Высота потолков — чем выше, тем дороже. Наличие балкона или лоджии — остеклённая лоджия с отделкой добавляет стоимость. Вид из окна — на парк или воду даёт +3–7%, на стену или промзону — минус 5–10%. Естественная освещённость — светлые комнаты ценятся выше. 4. Состояние и ремонт Это один из самых весомых факторов: Дизайнерский ремонт — добавляет 15–20% к стоимости. Косметический ремонт — плюс, но меньше. Отсутствие ремонта — срезает 15–20%. Аварийное состояние — минус 30% и выше. Состояние сантехники и электрики — тоже влияет. Наличие долгов по коммуналке или обременений — снижает привлекательность и цену. 5. Юридическая чистота Даже идеальная квартира с ремонтом потеряет в цене, если есть проблемы: Наличие прописанных людей. Аресты, обременения, судебные споры. Неузаконенные перепланировки. Сложная история переходов права. 6. Рыночные и макроэкономические факторы Спрос и предложение в конкретном сегменте. Ключевая ставка ЦБ — влияет на доступность ипотеки и платёжеспособный спрос. Инфляция — недвижимость традиционно опережает инфляцию в долгосрочном горизонте. Реальные доходы населения. Объёмы строительства в регионе. Как работает оценщик на практике? Специалист не берёт среднюю цену и не умножает площадь на стоимость метра. Он использует сравнительный подход: собирает 10–15 аналогов, максимально похожих на ваш объект, и применяет шкалу корректировок. Например, если аналог с дизайнерским ремонтом стоит на 15% дороже, оценщик вычитает эти 15%, приводя квартиру к состоянию вашей. В итоге получается объективная рыночная стоимость. Почему оценка при ипотеке важна именно вам? Банк выдаёт кредит не на полную стоимость квартиры, а ориентируясь на оценочную стоимость. Если оценка будет ниже цены покупки, разницу придётся доплачивать из своего кармана. Поэтому важно, чтобы оценка была объективной и максимально приближенной к рыночной реальности Остались вопросы? Нужно «серьёзно поговорить» с вашим оценщиком? — обращайтесь к Вере – она полностью бесплатно вас проконсультирует, и обязательно поможет! *Содействие в оформлении ипотеки и субсидии. Оценивайте свои финансовые возможности и риски. ООО «Центр Инвест» ИНН 3525476740 ОГРН 1223500000690 г. Вологда, ул. Чехова д. 36, Череповец, пр-т Победы 16 «а» помещение 5.

Квартира в новостройке «выросла». Нужно ли доплачивать? Разбирается Вера Котюжинская – опытный специалист по работе с недвижимостью. Вы купили квартиру по проектной площади, а при сдаче дома оказалось, что она стала больше. Застройщик радостно сообщает: «Поздравляем, у вас +3 квадратных метра! И, кстати, за них нужно доплатить». Расхождение между проектной и фактической площадью в новостройках — обычная практика. Строители не могут обеспечить точность до сантиметра на этапе чертежей. Но вот вопрос: обязаны ли вы платить за эти «лишние» метры? Ответ, как часто бывает в юридических вопросах, звучит так: «Зависит от обстоятельств». Давайте разберёмся по порядку. Закон допускает отклонение до 5% Федеральный закон № 214-ФЗ устанавливает предельный размер изменения проектной площади квартиры — не более 5%. Отклонение в пределах этого порога не считается существенным изменением условий договора. Если ваша квартира «выросла» меньше чем на 5%, застройщик имеет право требовать доплату только в том случае, если это предусмотрено вашим договором. Если такого пункта в ДДУ нет — у застройщика нет законных оснований требовать деньги даже за эти 5%. Если превышение больше 5% — у вас есть право выбора Если квартира «выросла» больше чем на 5%, закон встаёт на вашу сторону. Согласно ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, изменение цены при отклонении фактической площади от проектной более чем на 5% возможно только по взаимному соглашению сторон. Застройщик не может в одностороннем порядке потребовать доплату. У вас есть два законных варианта: Оплатить только 5% от увеличения площади по цене, указанной в ДДУ, а не по текущей рыночной стоимости. Всё, что сверх 5%, застройщик не имеет права требовать. Требование доплаты за 8% или 10% — незаконно. Расторгнуть договор и потребовать возврата всех уплаченных денег с процентами. Расторжение — это ваше право, а не обязанность. Что говорит судебная практика Суды встают на сторону дольщиков, когда застройщики пытаются нарушить эти правила. Например, Московский городской суд освободил дольщицу от незаконной доплаты в 2,8 млн рублей, доказав, что застройщик не имел права требовать деньги за увеличение площади более чем на 5% без подписания дополнительного соглашения. В другом деле суд взыскал с застройщика 10 млн рублей переплаты, 2 млн рублей процентов и 6 млн рублей штрафа. А в Бабушкинском районном суде Москвы дольщика освободили от необоснованной доплаты в 1,5 млн рублей. Застройщики часто запугивают дольщиков расторжением договора, но это стандартная практика давления. Знайте свои права и не поддавайтесь на угрозы. Что делать, если застройщик требует доплату? Шаг 1. Изучите свой ДДУ. Проверьте, есть ли в нём пункт о возможности изменения цены при расхождении проектной и фактической площади. Обратите внимание на пределы погрешности, при которых перерасчёт не производится. Шаг 2. Запросите документы. Попросите у застройщика акт обмера, расчёт площади и обоснование перерасчёта. Шаг 3. Закажите независимый обмер. Обратитесь к кадастровому инженеру или эксперту. Если независимый обмер покажет другое значение площади, это станет основанием для оспаривания требования доплаты. Шаг 4. Проверьте расчёты. Внимательно сверьте техплан и обратите внимание на понижающие коэффициенты: для лоджий применяется коэффициент 0,5, для балконов — 0,3. Шаг 5. Не подписывайте акт, если сомневаетесь. Подписание акта приёма-передачи — юридический факт, подтверждающий, что вы согласны с площадью. Если есть спор — не подписывайте до его разрешения. Если денег на доплату нет: Внести всю сумму сразу не обязательно: Договоритесь с застройщиком о рассрочке Увеличьте сумму ипотечного кредита через банк Главное, что нужно запомнить: Отклонение до 5% — норма, но доплата только если это прописано в договоре Превышение больше 5% — вы не обязаны платить сверх этого без вашего согласия Если нет пункта о доплате в ДДУ — застройщик не вправе требовать деньги даже за 5% Вы всегда можете расторгнуть договор и вернуть деньги с процентами Независимый обмер —