Ковальчук | Pro Недвижимость | Квартиры в Москве

С праздником всех. С Днем Победы. Чем дольше я варюсь в недвижке и стройках, тем четче понимаю суть этого дня. Это не просто про историю. Это про самую базу. Про возможность спокойно жить, делать свое дело, строить планы , создавать семьи и растить детей. Погода в Москве сегодня, конечно, шепчет - за окном дубак, ветер и серость. Из дома выходить вообще не тянет. И именно в такие дни максимально остро чувствуешь, как же круто, когда тебе есть куда вернуться. Когда у тебя есть свой нормальный, обустроенный тыл...

Давно не писал, на то были причины. После тайского солнца вкатываться в нашу московскую апрельскую зиму было жестковато. Вернулся в двадцатых числах и долго раскачиваться не стал. Дела сами себя не сделают. Хотя я на все сто доверяю своей команде, которая сейчас выдает 11 из 10. Наш дизайнер Аня доводит проекты до состояния абсолютного идеала. Команда клининга во главе с Татьяной вообще спасители. Если бы не они, мы бы до сих пор оттирали строительную пыль с готовых объектов чьими-нибудь старыми футболками. Прорабам и подрядчикам отдельный респект за четкость и сроки. Моему партнеру Этери огромная благодарность...

Это не случайность. Мой фокус сейчас направлен на самый сложный и дорогой актив из всех существующих. На себя самого. Инвестиции в бетон не имеют смысла, если инвестор внутри разваливается на части от стресса и чужого мнения. Познать свои настройки, стать автономным и независимым - это процесс болезненный. Но он того стоит. Все начинается с умения быть одному. Обычно одиночество пугает неопределенностью. Но если включить голову, оно превращается в жесткий внутренний аудит. Я начал отслеживать свои состояния как финансовые потоки...

Это бренд. У Кутузы свой пафос для пиджаков, а у Ленинградки абсолютно другой, исторически мощный вайб. Это прямая артерия, которая берет начало от самого Кремля, переходит в Тверскую и летит прямиком в Шереметьево. Сталинский ампир, Ходынка, мощнейший деловой кластер. Но главное для нас с вами: Ленинградка - это вечный котел спроса. Спрос здесь стабильно опережает предложение. Кто в рынке давно, тот помнит мои сделки. На старте продаж помпезного Prime Park я без лишних раздумий забрал несколько евро-двушек по 160 тысяч за квадрат...

Утром мне нужно было собрать жесткую стратегию на месяц. Голова начала буксовать. Вместо того чтобы насиловать себя, я приготовил мясо и пошел пробивать тайскую бюрократию, чтобы восстановить просроченные больше года водительские права. Меня давно здесь не было, накопились висяки. Закрыл этот вопрос, разгрузил оперативку в голове и заодно поймал очень четкую мысль. Мы все тотально ошибаемся, когда пытаемся просто раскачать в себе энергию. Инфополе забито курсами по биохакингу и попытками залить в себя побольше топлива...

На столе горит свеча, лежат освященные яйца и кулич, которым я только что разговелся. Рядом стоит бутылка вина из храма. Для восьми утра в Азии это, конечно, рано, поэтому с удовольствием открою ее немного позже вместе с друзьями. Я сидел, смотрел на огонь свечи и размышлял о том, как правильно сформулировать пасхальное поздравление. В голову приходили разные мысли, и в какой-то момент я спросил себя: а как вообще говорить о духовном в мире цифр, логики и капиталов? Ответ оказался очень простым...

В личку прилетел отличный кейс, который стоит разобрать публично. Вводные: ЖК Dream Riva, евродвушка 46.6 квадратов. Покупалась за 22.8 млн, до ключей два с половиной года ( заселение по проектной декларации 30.09.2028). Жизненные планы изменились. Вопрос: скидывать сейчас или уходить в ремонт к ключам? Сразу закрою вопрос от тех, кто помнит, как я советовал заходить в этот проект. Dream Riva мне нравится до сих пор. Это сильный актив, уникальная вода, курортная концепция. Для жизни или долгой парковки капитала это отличный выбор...

Вы заходите в бетон, глядя на красивые рендеры и графики от застройщика. Паркуете кэш, видите на бумаге рост цены и думаете, что переиграли систему. Все отлично. Ровно до того момента, пока вам не понадобятся ваши деньги. Давайте снимем розовые очки. Через три-четыре года вы выходите на вторичный рынок, и внезапно оказывается, что ваш главный конкурент - это тот самый застройщик, у которого вы купили. Пока вы ждете своего покупателя, девелопер выкатывает новую очередь. И у него есть то, чего...

У нее свой системный бизнес, и ей банально не до Telegram-постов. Она максимально далека от недвижимости. Зато к ней близок я. Чтобы вы понимали уровень ее погружения: она понятия не имеет, где территориально в Москве находятся ее активы. Не помнит названия ЖК. Не в курсе, какими траншами и когда нужно гасить рассрочки. Она просто знает, что у нее в бетоне запаркованы десятки миллионов, которые генерят новые миллионы. Все остальное веду я. Обычно наш диалог по инвестициям выглядит так. Я говорю: заходим сюда...

Даже находясь в Таиланде, я ежедневно мониторю этот театр военных действий, потому что капитал не терпит отпусков. Цифры забавные, но для меня абсолютно ожидаемые. Рынок внутри МКАД сейчас показывает классический сплит, от которого у теоретиков случается когнитивный диссонанс. Смотрите: количество сделок год к году рухнуло почти на 40%. Спрос объективно сжался. Казалось бы, продавцы должны паниковать и демпинговать. Но по факту средняя цена квадрата выросла на добрую четверть. Далеко за примером ходить не буду...

идеального покупателя. Капитал заморожен. Движения ноль. Зато эго тешится: «Я же не продешевил». В инвестициях это называется opportunity cost (упущенная выгода). В жизни - стагнация. Иногда самое сильное бизнес-решение - это закрыть глаза, скинуть актив дешевле своих ожиданий, вытащить кэш и запустить его в кровь. Зайти в новые проекты, забрать свежий опыт, выстроить новую связку и заработать х3. Да, суета не всегда равна прибыли. Но сидение на мешке с бетоном не дает вообще ничего, кроме иллюзии богатства...

Но давайте сразу разделим понятия. Зайти капиталом в проект на стадии, когда о нем еще не знает рынок, забрать дисконт и выйти - это работа умных денег. А вот покупать «котлован» на публичном старте продаж, куда вас за ручку ведет риелтор, - это спонсировать чужие фантазии. Наблюдаю сейчас за рынком бетона и поражаюсь: брокерам, которые продолжают загонять толпу в первичку по текущим оверпрайсам с обещанием ключей в следующей пятилетке, нужно давать не комиссию, а Пулитцеровскую премию по фантастике...