Флиппинг и налоги: как перепродажа квартир обернулась блокировкой счёта на 65 млн рублей Реальный кейс из практики — и почему это может случиться с каждым, кто занимается перепродажей квартир Если вы занимаетесь перепродажей квартир — этот текст может сэкономить вам сотни тысяч рублей и несколько бессонных ночей. Ко мне обратилась флиппер с «простой» просьбой: разобраться с требованиями налоговой. Но за этой простотой скрывалась бомба замедленного действия. Предыстория Девушка занимается флиппингом — покупает квартиры, делает ремонт, продаёт с наценкой. Классическая модель заработка на перепродаже недвижимости. В 2023 году она уже приходила ко мне на консультацию, и я давала рекомендации по ведению деятельности. В 2024 году она продала 5 квартир на общую сумму 65 млн рублей. Активно ремонтировала, закупала материалы, платила подрядчикам. Что пошло не так Налоговая заблокировала расчётный счёт. Причина — несданная декларация по НДС. Логика инспекции была такой: раз обороты большие (более 60 млн рублей за 2024 год), значит, это систематическая предпринимательская деятельность. А значит, с 1 января 2025 года она обязана была сдавать НДС-декларации. Следом пришло второе требование — пересчитать налоги, сдать уточнённую декларацию по УСН, доплатить налог, пени и штрафы. Счёт заморозили в самый разгар ремонтов и платежей поставщикам. Для флиппера это коллапс: задержка оплат, срыв сроков готовности объекта, падение доходности. Что удалось сделать Разработали стратегию, основанную на разделении сделок: * 3 квартиры на сумму 39,9 млн рублей оставили как предпринимательскую деятельность ИП на УСН * 2 квартиры на сумму 25,1 млн рублей оставили в статусе физического лица — как разовые сделки, не предпринимательскую деятельность Доказали инспекции: не вся перепродажа недвижимости автоматически считается бизнесом. Часть сделок действительно можно квалифицировать как разовые операции физлица. Обращаю внимание: это не универсальный совет и не инструкция к действию. Каждая ситуация индивидуальна, и такая стратегия требует грамотного юридического и налогового обоснования — не пытайтесь повторить это самостоятельно без консультации со специалистом. Результат Счёт разблокирован. Оба требования отбиты. Декларации по НДС за 3 квартала сдавать не нужно. Штрафы и пени — ноль. Инспектор в итоге сказал: «С вами очень сложно спорить». Почему такие истории — не редкость Флипперы часто не видят или не хотят видеть границу между разовой продажей квартиры физлицом и систематической предпринимательской деятельностью. Добавьте сюда: * путаницу в делении сделок между ИП и физлицом * незнание актуальных лимитов (после изменений 2025-2026 годов порог для НДС на УСН снизился с 60 млн до 20 млн рублей, и это не предел — планка будет снижаться и дальше) * отсутствие системного понимания, как избежать блокировок счетов и доначислений Я вижу подобные ошибки каждый день в практике своих клиентов — и они, к сожалению, типичны. Что делать, если вы занимаетесь перепродажей квартир Если вы флиппер — важно заранее понимать: * когда ваша деятельность формально становится предпринимательской * какой налоговый режим подходит именно вам * как отслеживать лимиты по доходам, которые меняются из года в год * как правильно оформлять сделки, чтобы не получить требование или блокировку счёта Специфика налогообложения при перепродаже недвижимости — это не то, что знает средний бухгалтер «широкого профиля». Здесь нужен человек, который регулярно ведёт именно такие сделки. Больше разборов реальных кейсов, ошибок флипперов в налогах и практических рекомендаций — в моём Max канале https://max.ru/id773771192938_biz
1 неделю назад
• Вы подписаны
