Константин Барсуков-эксперт недвижимости

С Днём Победы!

Как правильно считать комиссию за снижение ставки? Сейчас банки начинают проявлять активность в желании дать кредит, что логично, учитывая как сильно ЦБ зажал заемщиков. И у многих из них есть такая опция, как снижение ставки за комиссию. Расклады, которые предлагают банки, обычно очень заманчивые и сулящие неимоверную выгоду. Но так ли это? Грубо. Некий банк вам говорит, у нас ставка 19,99%, но если вы заплатите комиссию 27,8%, то ставка для вас будет 11,9%. Дальше, делается калькуляция и вам говорят, что при кредите в 5 млн, вы платите комиссию 1,9 млн. Но зато на всем сроке кредита экономите на процентах 12 млн. И ежемесячный платеж будет на 32 тысячи меньше. Выгодно? Ну, вроде красиво, да. Момент первый. Банк ведет расчет от своей базовой ставки. Но это не значит, что его базовая ставка самая выгодная на текущий момент. Потому что, например, сейчас можно получить ипотеку под 16% годовых. Что это значит? Это значит, что правильно предложение банка сравнивать не с их 19,99%, а с этими 16%. И при такой ставке во-первых, разница в платеже будет не 32 тысячи, а 16 тысяч. Во-вторых, разница в уплаченных процентах за весь период будет не 12 млн, а 6 млн. Но все равно же выгодно?! Момент второй. Мы в расчетах выше забыли учесть сумму комиссии. Ведь если вы её платите, то вам кредит в первом случае нужно брать не 5 млн, а плюс 1,9 млн. Т.е. по ставке 11,9% кредит будет уже 6,9 млн. и тогда сравнение с 16% (при которых кредит остался в размере тех же 5 млн) даст следующее: а) ежемесячный платеж у вас стал выше на 4 тысячи б) разница в уплаченных процентах составила всего 530 тысяч (по сути за счет этих лишних 4 тысяч в платеже) Итого, считай по нулям.. Если же ещё добавить сюда то, что ключевая ставка идет вниз и через какое-то время можно будет эти 16% через рефинансирование превратить в 15, потом в 14, 13 и т.п., то "по нулям" превратится в "минус". Я не говорю, что плата за снижение ставки всегда плохо. Каждый раз нужно считать. Но считать, нужно правильно. Так, как я написал выше! 👉 мой канал в Телеграм t.me/...ned 👉 мой канал в МАХ max.ru/...ned

Случилось то, о чем я давно предупреждал. И что теперь? Без белого дохода ипотеку не взять? Ипотека умерла и цены пойдут вниз? Или ничего не изменилось - ждём вал ипотечников, которые всё сметут? Завтра выложу видео разбор. Думаю будет интересно даже тем, кто знает, чем макропруденциальный лимит отличается от надбавки) А тем, кто не знает - тем более. UPD. Видеоразбор выложил dzen.ru/...175

Девушки, с Праздником вас!)

С Днём Защитника Отечества!