Светлана Гоненко: Перепланировка по закону

Дом вырос в цене вдвое 📈 Расскажу про один из форматов, который многие до сих пор недооценивают. Есть районы плотной малоэтажной застройки. Дома стоят, люди живут, район развивается. А коммерции почти нет. Нет аптеки рядом. Нет магазина. Нет пункта выдачи. Нет салона, кабинета, небольшой клиники, нормального офиса. Потому что деловые зоны там часто просто не предусмотрены. Построить коммерческое здание с нуля — дорого, долго и далеко не всегда реально. Но в некоторых случаях можно перевести уже существующий жилой дом вместе с землёй в коммерческий формат. Мы делали такие проекты неоднократно. Дом уже стоит. Строить ничего не надо. Но после правильно выстроенной процедуры он становится не просто жилым домом, а коммерческим активом. И стоимость такого объекта может вырасти до двух раз. Это пример как работает юридический флиппинг - рост цены за счёт документов, а не стройки! Но здесь нет универсальной кнопки «перевести». Нужно смотреть всё: сам участок, посадку здания, возможность организовать парковки и подъезд, расстояния до соседних строений, окружение, спрос. Если всё складывается — получается очень сильная стратегия. Если нет — лучше не начинать. Обнимаю🤍 Светлана Гоненко, Президент Ассоциации специалистов по оформлению перепланировок и реконструкций 📌 Подписывайтесь: Telegram | Ig | YouTube | VK | Дзен | МАХ-канал Обучение | Консультации

Покупаете участок, делите землю или планируете строить? Сохраните мой базовый чек-лист. До аванса я всегда проверяю: — категорию земли и ВРИ (вид разрешенного использования); — ГПЗУ и параметры застройки; — минимальный и максимальный размер участка; — границы и пересечения с соседями; — подъезд и будущие проезды; — красные линии и охранные зоны; — надземные и подземные коммуникации; — электричество, воду, газ, канализацию; — рельеф, подтопление, геологию; — процент застройки, отступы, этажность; — возможность раздела или перевода; — спрос и экономику будущего объекта. Земля не прощает «потом разберёмся». Иногда одна неучтённая труба, кабель или неверно проведённая граница превращают хороший проект в конфликт с соседом и расходы, которых можно было избежать. На этой неделе разбираю эти пункты через реальные истории из практики. Чтобы вы не учились на своих деньгах. Включайте уведомления: очередная история будет про участок, который разделили, продали — и вместе с ним случайно отдали соседу собственные коммуникации. Обнимаю 🤗 Светлана Гоненко, Президент Ассоциации специалистов по оформлению перепланировок и реконструкций 📌 Подписывайтесь: Telegram | Ig | YouTube | VK | Дзен | МАХ-канал Обучение | Консультации

«Это же мой дом. Почему я не могу поднять крышу?» Однажды к нам пришёл клиент уже с судебным спором. У него изначально был дом с обычной двускатной крышей. Он решил поднять крышу, сделать полноценный мансардный этаж — увеличить площадь дома и зарегистрировал изменения по упрощённому порядку, по дачной амнистии. Казалось бы, дом стоит на его земле. Что может пойти не так? Пошло. Соседям не понравилось, что дом стал выше и начал сильнее затенять их огород. Они обратились в суд и потребовали снести надстроенный этаж. Почему? Потому что для реконструкции дома — в том числе для надстройки этажа — нужно заранее получать уведомление о планируемом строительстве или реконструкции. Это предусмотрено статьёй 51.1 Градостроительного кодекса. Но в этой истории была ещё одна проблема. Сам дом изначально стоял слишком близко к границе участка. А когда над ним появился второй уровень, конфликт стал очевидным: выше дом — больше тени — сильнее претензии соседей. И вот человек пришёл к нам с вопросом: «Что теперь делать? Как спасти дом?» А ответ уже не бывает простым. Суд может назначить экспертизу, учесть её выводы, а может принять во внимание, что объект не соответствует градостроительным требованиям - нарушены 3-х метровые отступы от границ участка. И тогда риски для собственника очень серьёзные. Судебная практика тут разная. Есть случаи полного и частичного сноса домов. Я рассказываю это не для того, чтобы напугать. А чтобы вы не попадали в ловушку: «Моя земля — что хочу, то и строю». Нет. Земля ваша. Но правила строительства, отступы, уведомления и права соседей никуда не исчезают. Если покупаете дом, особенно с мансардой, пристройкой или явно изменённой крышей, не ограничивайтесь выпиской ЕГРН. Проверьте, на каком основании дом зарегистрирован. Были ли уведомление (разрешение) на строительство. Если объект оформили в упрощённом порядке, а разрешительная документация отсутствует — это повод разбираться глубже до сделки. Сохраните этот пост. Он может оказаться важнее выгодной цены на участок и дом в объявлении. Обнимаю🤍 Светлана Гоненко, Президент Ассоциации специалистов по оформлению перепланировок и реконструкций 📌 Подписывайтесь: Telegram | Ig | YouTube | VK | Дзен | МАХ-канал Обучение | Консультации