Константин Пороцкий

Торги на КРТ: 6 шагов подготовки и ошибка, которая обходится дороже всего   Если готовитесь к участию в торгах на право заключения договора о КРТ — короткий и практичный разбор: какие документы и расчёты нужно подготовить заранее, на чём чаще всего теряют время и деньги при подготовке к торгам на КРТ, и почему подготовка «за неделю до подачи» почти всегда заканчивается провалом.   Почему это не обычная закупка?   Многие подходят к торгам на КРТ так же, как к обычной закупке: собрал пакет документов, подал заявку, ждёшь результата. Это ошибка. Торги на право заключения договора о комплексном развитии территории — отдельная история, и готовиться к ним нужно за месяцы, а не за неделю до подачи. Комиссия оценивает не формальное соответствие бумаг, а экономическую целесообразность всего проекта — и если на старте что-то не сходится, дальше это уже не исправить.   Что проверить, прежде чем подавать документы на торги КРТ?   1. ГПЗУ против проекта и бизнес-плана. Сверьте построчно: площадь, разрешённое использование, предельные параметры строительства. Если здесь нет соответствия, экономику дальше можно не считать — она развалится.   2. Финансовый расчёт проекта. Сметная стоимость, сроки, источники финансирования, доходность. Без этого комиссия не увидит экономическую целесообразность, а без неё заявку даже не станут разбирать всерьёз.   3. Согласования проектной документации. Экология, безопасность, соответствие требованиям муниципалитета. Именно здесь у большинства уходит больше всего времени — потому что замечания регуляторов дорабатывают невнимательно, по верхам.   4. Доказательства прав на участок. Выписка из ЕГРН, свидетельство собственности либо документы на право пользования и распоряжения территорией. Без этого до торгов просто не допустят.   5. Документы для участия в торгах на КРТ. Предложение по КРТ строго по требованиям закупочной документации муниципалитета, включая технико-экономическое обоснование — это тот самый пакет документации КРТ, который проверяют в первую очередь.   6. Соответствие квалификационным требованиям участника. Опыт реализации аналогичных проектов, финансовая устойчивость, отсутствие ограничений по закупкам. Здесь многие переоценивают свои силы — и потом получают проблемы уже после победы в торгах.   Где теряют деньги на самом деле?   Самые болезненные финансовые потери у застройщиков возникают не на этапе торгов, а раньше — когда недооценивают стоимость инженерных сетей и инфраструктуры при подготовке сметы. Централизованные сети, дороги, коммуникации — это не второстепенные статьи расходов, а то, что срастит или развалит экономику всего проекта по договору КРТ. Считать это нужно заранее, а не по факту.   Коротко: чек-лист перед подачей заявки   • ГПЗУ сверен с проектом и бизнес-планом построчно • Финансовый расчёт готов: смета, сроки, источники финансирования, доходность • Все согласования с регуляторами пройдены, а не формально закрыты • Права на участок подтверждены документально • Пакет документов для торгов на КРТ собран по требованиям закупочной документации • Участник соответствует квалификационным требованиям • Стоимость инженерных сетей и инфраструктуры посчитана заранее, а не по факту   Без «само как-нибудь получится» здесь не работает: каждый из этих пунктов проверяется комиссией, и слабое место в любом из них может стоить всей заявки.   Частые вопросы о торгах на КРТ:   Что такое договор о КРТ? Договор о комплексном развитии территории — соглашение между застройщиком и муниципалитетом (или регионом), которое заключается по итогам торгов и фиксирует параметры застройки, обязательства сторон и сроки реализации проекта.   Сколько времени занимает подготовка к торгам на КРТ? По практике — месяцы, а не недели: нужно успеть сверить ГПЗУ, собрать финансовый расчёт, пройти согласования и подтвердить права на участок до объявления торгов, а не после.   Какие документы нужны для участия в торгах КРТ? Базовый пакет — предложение по КРТ с технико-экономическим обоснованием, выписка из ЕГРН или документы на право пользования участком, согласованная проектная документация и подтверждение соответ

Что такое КРТ и как с ним работать девелоперу Комплексное развитие территорий (КРТ) — механизм, при котором территория развивается как единый проект: жильё, дороги, инженерные сети и социальные объекты планируются в одной логике, а обязательства сторон закрепляются в договоре с властью. Градостроительный кодекс выделяет четыре вида КРТ: жилой застройки, нежилой застройки, незастроенной территории и КРТ по инициативе правообладателей. Последний особенно важен для девелопера: инициатором здесь выступает собственник земли, а не орган власти. В Московской области региональная Методика (ПП МО № 561/18) отдельно выделяет вид 6 — территории под ИЖС. Его требования нужно учитывать в большинстве проектов индивидуальной жилой застройки региона. Почему инициатива правообладателя — рабочая модель: Статья 70 ГрК РФ позволяет закрепить условия проекта непосредственно в договоре между собственником и муниципалитетом, без отдельного решения о КРТ. На практике это даёт несколько возможностей: • договор заключается без торгов, на подписание отводится до 60 дней после согласования условий; • концепцию проекта формирует сам девелопер; • открывается доступ к инструментам поддержки и финансирования: инвестиционному налоговому вычету, СЗПК, аренде смежных участков под инфраструктуру без торгов и проектному финансированию. С 1 марта 2025 года заключённый договор о КРТ сам по себе является основанием для изменения ПЗЗ. Если участков несколько и у них разные собственники, дополнительно заключается соглашение о финансировании и распределении долей. Как участок становится территорией КРТ? Здесь важна последовательность: генеральный план → региональная методика → ПЗЗ → договор о КРТ → документация по планировке территории (ППТ и ПМТ). Для ИЖС действует дополнительный слой требований — в Московской области это ПП № 1822-ПП. С декабря 2025 года появились и основания для исключения участка из границ КРТ по заявлению правообладателя — например, если речь идёт о небольшом участке под один дом. Ориентировочная дорожная карта: • проверка оснований — 1–2 недели; • аудит участка, включая ЗОУИТ и правовой статус, — 2–4 недели; • концепция и мастер-план — 1–2 месяца; • ТЭП и финансовая модель — около 2 месяцев; • соглашение правообладателей, если требуется, — 2–4 недели; • рассмотрение заявления: в МО — 20 рабочих дней, ещё 30 дней даётся заявителю на подписание; • договор о КРТ — до 60 дней после согласования; • подготовка и утверждение ППТ/ПМТ — 3–6 месяцев. В среднем путь от идеи до утверждённой документации занимает 12–18 месяцев. Инфраструктуру при этом важно закладывать в финансовую модель сразу: дороги и сети должны вводиться раньше жилья или одновременно с ним. Что проверить до входа в проект? Один из ключевых рисков — ЗОУИТ. Водоохранные, санитарно-защитные и другие охранные зоны могут заметно сократить фактическое пятно застройки, поэтому ограничения участка стоит проверить ещё до сделки. Для ИЖС также установлены конкретные параметры: участок — от 600 м², при этом до 20% участков могут быть от 400 м²; не менее 15% территории отводится под общее обустройство; для посёлков свыше 50 участков требуется два въезда; на один дом предусматривается 1,5 м³ воды в сутки и 15 кВт электроэнергии. Застройщик обязан отчитываться перед профильным комитетом не реже двух раз в год. Главное: КРТ по инициативе правообладателя — рабочий инструмент девелопера: он позволяет юридически закрепить параметры проекта, менять зонирование, привлекать финансирование и использовать предусмотренные льготы. Но результат зависит от качества подготовки — аудита участка, концепции, финансовой модели и постоянной сверки с нормативными требованиями. ИПМ сопровождает девелоперские проекты на этом пути: от проверки участка и анализа ограничений до концепции, финансовой модели и подготовки документации для подачи в Мособлархитектуру.

ЧЕМ КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИИ ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ РЕНОВАЦИИ? Комплексное развитие территории (КРТ) и реновация — это разные по целям и механизмам инструменты пространственного развития. КРТ является добровольной инициативой застройщика по комплексному преобразованию участка земли или территории с созданием объектов различного назначения и необходимой инфраструктуры. Реновация же представляет собой государственную программу по замене ветхого жилого фонда в установленных городом границах. Ключевые различия: — Субъект инициативы. КРТ инициируется частным застройщиком или инвестором; реновация — муниципальной программой, утверждённой на уровне города. — Объект преобразования. КРТ охватывает конкретный земельный участок или определённую территорию по выбору застройщика; реновация сосредоточена исключительно на замене ветхого и аварийного жилья в выделенных зонах. — Состав объектов. При КРТ допускается разнообразное использование: жилые, коммерческие, общественные объекты, парки и инфраструктура. Реновация сфокусирована на жилых зданиях с сохранением или расселением жителей. — Механизм реализации. КРТ регулируется Градостроительным кодексом и ФЗ-494, требует согласования с органами власти и соответствия генплану. Реновация организуется через муниципальные учреждения и городские агентства развития. Для застройщика это означает, что выбор между КРТ и реновацией определяется как характером участка, так и географией и целями проекта. КРТ предоставляет большую свободу в планировании использования, однако требует полного соответствия утверждённой документации по планировке и градостроительному плану земельного участка.

КРТ: где случаются реальные проблемы девелоперов. Аналитическая статья Недавно смотрел свежее исследование CMWP по рынку КРТ — и поймал себя на мысли: это же ровно те разговоры, что у меня были с клиентами последние два года. Внимательно рассмотрите графики прикрепленные к посту. Это интересно 70% девелоперов уже реализуют проекты КРТ, ещё 30% только заходят. Рынок сформировался. Но вот что интересно — барьеры у всех одни и те же, просто в разной пропорции. Первое место — инфраструктурная нагрузка, 23%. Соцобъекты, транспорт, парковки. Я видел проекты, где экономика ломалась именно на этом: участок хороший, спрос есть, а требования по социалке съедают всю маржу. И никто не считает это на старте — считают, когда уже поздно. Второе — экономическая неопределённость и финмодель, в сумме 27%. Это не про «не умеем считать». Это про то, что параметры меняются быстрее, чем успеваешь защитить модель перед банком. Третье — согласования и работа с органами власти, 24%. И вот здесь самое любопытное в исследовании: в регионах с этим сталкиваются в три раза чаще, чем в Москве — 24% против 8%. У меня был клиент из города-миллионника, который потратил на согласование градостроительной концепции больше времени, чем на весь остальной проект. В Москве процедура обкатана. За МКАДом — каждый раз заново. Ещё цифра, которая многое объясняет: 45% участников назвали самым сложным этапом именно старт проекта — согласования с городом и ведомствами. Не стройку, не продажи. Старт. А 67% запросов на поддержку от региональных девелоперов — это именно сопровождение согласований. У федеральных игроков в разы меньше: они чаще спрашивают про анализ площадок и финмодель, потому что вопрос власти для них уже решён на уровне переговорных механизмов. Мой вывод: экономику КРТ большинство рынка всё ещё оценивает позитивно — почти все федеральные девелоперы, 60% региональных и 55% московских считают её интересной или потенциально выгодной. Барьер не в самой модели. Барьер — в том, что механизмы поддержки одинаковые для Москвы и для региона, хотя проблемы совершенно разные. Если вы заходите в КРТ вне Москвы — закладывайте больше времени на согласования отдельной строкой в бюджете проекта, а не «как получится». Это упрямая статистика. В вашем проекте где сейчас узкое место — инфраструктура, экономика или согласования? Пишите, обсудим и найдем решение. IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.

Как создавать уникальные дома, в которых хотят жить люди? 10 сентября приглашаю Вас на IX Международный бизнес-правовой форум по недвижимости в Санкт-Петербурге. В рамках рабочей сессии «Пространственное развитие и перевод земель — вызовы, практики, решения» я расскажу, как создавать территории, куда люди действительно хотят переезжать, а не просто покупать квадратные метры. Речь пойдет о механизмах комплексного развития территорий и 214-ФЗ, как они позволяют девелоперам: ▪️ формировать полноценную среду: дороги, инженерные сети, социальные объекты, общественные пространства ▪️ запускать проекты с юридической и финансовой устойчивостью ▪️ снижать процент по кредиту за счёт средств на счетах ЭСКРОУ Обсудим реальные кейсы перевода земель: где получилось, а где зашло в тупик. Какие решения помогают пройти административные барьеры и не потерять проект на старте. 📍Место проведения: Конгресс-центр гостиницы «Прибалтийская», Санкт-Петербург 📅 Дата: 10 сентября 2025 г. 🔗 Подробнее читайте здесь Буду рад видеть Вас на сессии.