Участок попал в зону затопления. Что изменилось с августа 2026 года в законодательстве и что делать собственнику? Разбираемся вместе с Евгением Сысоевым, экспертом по экологическому праву, автором канала Code Naturel. Изменение климата может напрямую влиять на вероятность затопления: ливни становятся более интенсивными, меняется режим снеготаяния, изменяются речные стоки. С 4 августа 2026 года действует новая редакция ст. 67.1 Водного кодекса РФ, существенно ужесточившая режим земель в зонах затопления и подтопления. Зона затопления — территория, которая может быть покрыта водой при половодьях, паводках и других гидрологических явлениях. Зона подтопления связана с повышением уровня грунтовых вод. Само нахождение участка рядом с водоемом еще не означает наличия такого ограничения. Юридическое значение имеют установленные границы зоны и сведения о ней в ЕГРН. До 4 августа строительство в таких зонах допускалось при обеспечении объекта инженерной защитой от негативного воздействия вод. Теперь строительство объектов капитального строительства в границах зон затопления и подтопления запрещено. Исключение предусмотрено для сооружений инженерной защиты. Одновременно введен запрет на освоение территории в целях последующего строительства. Это принципиально меняет прежнюю модель. Раньше инженерная защита могла быть частью строительного проекта. Теперь сначала необходимо обеспечить защиту самой территории, а уже затем переходить к основной застройке. Даже если участок отсыпан, укреплен или иным образом защищен от воды, этого само по себе недостаточно. Обеспечение территории инженерной защитой может стать основанием для прекращения зоны, но для этого требуется отдельное решение Росводресурсов или его территориального органа. Пока зона юридически существует, ограничения сохраняются. Для собственника это означает отдельный этап до начала строительства. Участок может иметь подходящий ВРИ и градостроительные параметры, проект может быть технически реализуем, но возможность застройки все равно будет зависеть от прекращения зоны. Масштаб вопроса уже значителен. На март 2026 года в России было определено 9 631 зона затопления и подтопления, из которых 9 001 внесена в ЕГРН. А если строительство началось раньше Сам Федеральный закон № 301-ФЗ специальных переходных положений для уже начатых строек не установил. Поэтому Минстрой России отдельно разъяснил применение новых правил к объектам, строительство или реконструкция которых начались до 4 августа 2026 года — в письме от 02.09.2026 № 54339-ИФ/08. ️Ведомство исходит из необходимости учитывать регулирование, действовавшее на момент начала строительства, в том числе требования к инженерной защите. Это именно разъяснение Минстроя, а не переходная норма закона. Поэтому для спорных объектов необходимо отдельно проверять дату начала строительства и разрешительную документацию. Что делать собственнику. В первую очередь стоит получить актуальные сведения ЕГРН и определить, попадает ли участок в границы зоны полностью или частично. Далее — установить реестровый номер зоны, найти решение о ее установлении и проверить границы. Если есть основания сомневаться в их корректности, необходимо изучать гидрологические расчеты, исходные данные и координаты, на основании которых зона была установлена. При наличии ошибок решение и связанные с ним ограничения можно оспаривать. В таких делах нередко требуются гидрологические исследования и судебная экспертиза. Другой путь — инженерная защита территории с последующим прекращением зоны. Однако сами защитные мероприятия автоматически сведения о зоне из ЕГРН не исключают. Поэтому собственнику важно сначала установить, где проходит граница зоны, на каком основании она установлена и есть ли основания для ее изменения или прекращения, а уже затем выбирать стратегию. Для покупателей земли это также становится обязательной частью проверки объекта. Наличие зоны затопления или подтопления может повлиять на сроки освоения участка, потребовать существенных дополнительных вложений и в отдельных случаях полностью изменить экономику проекта.
1 час назад
• Вы подписаны
