Чек-лист: что проверить в новостройке перед покупкой Не так давно я создал подробный большой Чек-лист проверки недвижимости на Черноморском побережье Наверняка вы его уже сохранили себе. Сегодня решил сделать краткий план, который можно сохранить в заметки и при необходимости быстро открыть и проверить по пунктам. Сохраняйте. Это тот случай, когда 10 минут проверки до покупки могут сэкономить месяцы нервов после неё. Это мой базовый чек-лист — то, что проверяю перед тем, как рекомендовать клиенту новостройку⬇️ ☑️ ЗАСТРОЙЩИК ☐ Сколько объектов уже сдал? ☐ Были ли задержки по срокам? ☐ Как сдавались предыдущие проекты? ☐ Есть ли судебные споры и проблемы? ☐ Что происходит с текущими проектами? ☑️ ДОКУМЕНТЫ ☐ Право на земельный участок ☐ Разрешение на строительство ☐ Проектная декларация ☐ Проектная документация ☐ Соответствие фактического предложения документам ☑️ ДОГОВОР ☐ Что именно покупаете? ☐ Площадь и планировка ☐ Этаж и номер объекта ☐ Срок передачи ☐ Отделка и комплектация ☐ Полная стоимость и порядок оплаты ☐ Условия при изменении площади или сроков Не поняли пункт договора — спрашиваем. Фраза «это стандартный договор» не освобождает от его прочтения. ☑️ ЛОКАЦИЯ ☐ Что находится вокруг сейчас? ☐ Что планируют построить рядом? ☐ Дороги и транспорт ☐ Школы и детские сады ☐ Магазины и инфраструктура ☐ Парковка ☐ Реальное расстояние до моря, а не «15 минут» в презентации ☑️ ИНФРАСТРУКТУРА ЖК ☐ Что уже построено? ☐ Что будет построено позже? ☐ Когда появится заявленная инфраструктура? ☐ Кто будет ей управлять? ☐ Сколько это будет стоить собственнику? ☑️ ЭКОНОМИКА Если покупаете для инвестиций: ☐ Цена покупки ☐ Стоимость ремонта и мебели ☐ Коммунальные платежи ☐ Управление ☐ Налоги ☐ Реальная стоимость аренды ☐ Сезонность ☐ Конкуренты ☐ Потенциальная загрузка ☐ Чистая доходность И главное — не считать доходность со слов менеджера. Считаем сами. ☑️ ЛИКВИДНОСТЬ ☐ Есть ли спрос на такие квартиры? ☐ Сколько аналогов продаётся рядом? ☐ Какова цена за м² относительно конкурентов? ☐ Кто будет покупать этот объект через 3–5 лет? ☐ Насколько легко его будет продать? ☑️ ЦЕНА ☐ Почему этот объект стоит именно столько? ☐ За что здесь платим больше? ☐ Есть ли аналог дешевле? ☐ Есть ли смысл переплачивать за этаж/вид/отделку? ☐ Какой потенциал роста цены? МОЙ ГЛАВНЫЙ ПУНКТ Не покупайте квартиру. Покупайте проект, который прошёл проверку. И только после этого можно влюбляться в вид из окна. Кстати, перед подписанием важно внимательно изучить договор. Для этого у меня тоже есть подробная инструкция. А если не хотите тратить на это время и заморачиваться, обращайтесь, сделаю эту работу за вас.
Дыхалкин | Недвижимость Сочи и Юга России
Элитный апартамент с ремонтом и видом на море на первой береговой в рассрочку Если уж покупать апартаменты в Сочи, то давайте без компромиссов. Не «до моря 15 минут на машине», не «вид на море между двумя соседними домами» и не ремонт, который придется переделывать. А первая береговая, отель уровня 5⭐️, готовый ремонт и настоящее море прямо перед глазами. И самое приятное — чтобы купить такой апартамент, не обязательно сразу расставаться со всей суммой. Потому что на этот вариант доступна беспроцентная рассрочка. Что за лот: 🔹Площадь 32,9 м2 🔹2 этаж 🔹Панорамное остекление 🔹Дизайнерский ремонт 🔹Вид на море 💰Цена: 12 831 000 рублей Беспроцентная рассрочка на 10 месяцев: Первоначальный взнос: 6 415 500 рублей Ежемесячный платеж: 641 550 рублей О комплексе: ✔️Элит-класс ✔️Первая береговая линия, до моря 30 м ✔️Лазаревский район ✔️Круглогодичный infinity-бассейн ✔️Приватный пляж ✔️SPA-центр ✔️Детский игровой центр ✔️Конференц-зал ✔️Панорамная лаунж-зона на крыше ✔️Ресторан ✔️Дайвинг-клуб Комплекс находится в окружении природного дендра-парка с реликтовыми деревьями. Цена здесь особенно приятная, учитывая всё, что вы получаете вместе с апартаментом. А дальше — выбирайте сценарий: ✔️Отдыхать самому и каждый раз напоминать себе, зачем вообще нужен Сочи; ✔️Сдавать и получать доход, пока вы занимаетесь своими делами; ✔️Или продать через несколько лет дороже, когда стоимость объекта вырастет. То есть апартамент может работать и на ваш отдых, и на ваш пассивный доход, и на прирост капитала. Неплохая универсальность для одного объекта. Кстати, одни мои клиенты уже купили резиденцию в этом комплексе и остались очень довольны. Готов ответить на любые вопросы. Я на связи в личных сообщениях.
Почему недвижимость на юге продолжает дорожать? Многие покупатели считают, что Сочи уже достиг порога цен и дальше недвижимость будет дешеветь. Поэтому предпочитают подождать лучших времен. Но есть одна проблема: Сочи не очень хочет становиться дешевле. И вот почему⬇️ 🔹Земли больше не становится Сочи — это горы с одной стороны и море с другой. Расширить город на 50 километров в каждую сторону, как в обычном регионе, здесь не получится. Хороших участков под строительство ограниченное количество. А за редкий ресурс обычно приходится платить. 🔹Себестоимость строительства растёт Земля, материалы, рабочая сила, логистика, подключение коммуникаций — всё это закладывается в конечную стоимость квадратного метра. Застройщик ведь не благотворительный фонд. Если себестоимость растёт, ждать, что новые проекты массово выйдут дешевле предыдущих, немного наивно. 🔹Хороших объектов мало Я сейчас не говорю, что любая квартира в Сочи будет дорожать. Наоборот. Слабые проекты, переоценённые квартиры и объекты с сомнительной ликвидностью могут годами стоять в продаже. А вот качественные комплексы в хорошей локации, с нормальной инфраструктурой, понятными документами и адекватной ценой продолжают пользоваться спросом. На рынке уже хорошо видно расслоение: цена может стоять на месте в одном проекте и расти в другом. 🔹Спрос на юг никуда не исчез Сочи остаётся одним из главных российских курортов. Люди хотят сюда переезжать, покупать жильё для отдыха, сдавать его туристам, получать доход от аренды. И пока спрос сохраняется, качественный дефицит предложения будет поддерживать цены. По оценкам экспертов, юридически чистая недвижимость в курортных локациях Сочи может прибавить в цене до 10% по итогам 2026 года. Но теперь главное. Я не считаю, что нужно бежать и покупать первую попавшуюся квартиру в Сочи. Вот этого как раз делать не надо. Я считаю, что сейчас хорошее время для выбора и фиксации качественного объекта, потому что рынок стал гораздо спокойнее, чем несколько лет назад. И сейчас он принадлежит покупателю, а не продавцу. 🔹Можно торговаться. 🔹Можно выбирать. 🔹Можно сравнивать проекты. 🔹Можно искать рассрочки и специальные условия. Их я, кстати, часто выкладываю в своем канале. И главное — ещё есть возможность найти объект, который сегодня стоит адекватных денег, а через несколько лет будет оцениваться уже намного дороже. Потому что ждать, когда Сочи станет дешёвым, можно долго. А вот дождаться хорошего объекта по хорошей цене — гораздо реальнее. Поэтому я бы сейчас не ждал «дна». Я бы искал сильный объект по адекватной цене. Именно такие варианты я и отслеживаю для своих клиентов. Для записи на бесплатную консультацию и подбор объектов пишите в личные сообщения.
Подборка квартир с первоначальным взносом до 35% «Вот накоплю всю сумму на квартиру, потом и куплю». Знакомо? А потом оказывается, что накопили вы 8 млн, а квартира за это время подорожала на 3. И начинается любимая игра: «копим дальше». Чтобы не играть в неё бесконечно, собрал варианты в Сочи и Туапсинском районе, где войти в сделку можно с первоначальным взносом до 35%. Дальше — разные виды ипотеки или рассрочка. В карточках выше смотрим, что можно купить уже сейчас, не дожидаясь, пока на счёте соберётся вся стоимость квартиры, и какая для этого нужна сумма ⬆️ 1️⃣Студия бизнес-класса 28,7 м2 с видом на горы в Адлере Комплекс с закрытой территорией, оливковым садом, круглогодичным бассейном, летним кинотеатром, полем для мини-гольфа, детскими площадками и батутным комплексом. Есть подземный паркинг. Море в пешей доступности, дом сдан. Скидка на квартиру 33%. Есть беспроцентная рассрочка до 30.06.2028г. 2️⃣1-комнатная бизнес-класса 37,5 м2 в Кудепсте с базовой отделкой Комплекс расположен рядом с Национальным парком и тисо-самшитовой рощей. Своя закрытая территория с пропускной системой, подземный паркинг, собственная набережная, видовые террасы, консьерж-сервис, двухуровневый детский центр, комплекс бассейнов, SPA-центр. Дом сдан. Квартира со скидкой более 4 млн.руб., есть расширенный лимит на семейную ипотеку. 3️⃣1-комнатная бизнес-класса 34,9 м2 в Туапсинском районе Комплекс расположен на берегу реки. Инфраструктура включает в себя бассейны, спортивные и детские площадки, зоны отдыха потрясающей красоты, детский клуб, SPA-комплекс, многоуровневый паркинг. Дом сдан. В комплексе действует сервис уровня отеля 5*. Квартира со скидкой 1 358 000 рублей. 4️⃣Студия бизнес-класса 21,7 м2 с видом на море в Туапсинском районе Комплекс расположен в пешей доступности от моря. Есть собственный пляж, аквапарк, спортзал, лаунж-зоны, оздоровительный центр, паркинг, сухой фонтан, собственная набережная, спортивные и детские площадки. На территории расположены школа, детский сад, магазины и вся нужная инфраструктура. Действует льготная ипотека, рассрочка до 27.11.2027г. 5️⃣Студия 30,2 м2 в Дагомысе на видовом этаже Комплекс в окружении гор, с собственной набережной, детскими и спортивными площадками, многоуровневым паркингом, собственным пляжем и зданием дополнительного образования для детей. Вся инфраструктура для комфортной жизни в шаговой доступности. Дом сдан. Есть льготные ипотеки и ипотека на новостройку под 16,9%. Квартира со скидкой более 1,5 млн.руб. Любой из этих вариантов отлично подходит как для себя, так и для инвестиций. Все комплексы оснащены инфраструктурой, с которой можно не выходить с территории и жить комфортной жизнью. Если какой-то из вариантов понравился, пишите в личные сообщения, пришлю все подробности и расчеты. Также подберу другие варианты индивидуально под ваш запрос.
Единственное предложение в отеле 4* по цене всего 256 000 руб./м2 В инвестициях я люблю смотреть не на то, что «красиво», а на то, где цена отличается от рынка внутри самого объекта. В этом отеле часто появляются интересные предложения, но я ждал именно то, что действительно будет достойно вашего внимания. И вот оно появилось 👇 ✅Номер 44,96 м2 ✅С балконом 💰Цена за м2: 256 000 рублей 💰Цена за номер: 11 500 000 рублей Номер в готовом отельном корпусе, с высоким уровнем сервиса 4*, есть уже спроектированный дизайн-проект ремонта. Начинка комплекса: ✅Элит-класс в Хостинском районе ✅Комплекс бассейнов ✅SPA-центр ✅Фитнес-центр ✅Детский центр ✅Спортивные площадки и теннисные корты ✅Бизнес-центр ✅Тематический экопарк ✅Подземный паркинг Комплекс красивый и современный, построен по ФЗ-214. Расположен в окружении зеленых гор, моря в уединенной парковой зоне площадью 8 Га. Удобная локация: 🔘7 минут до центра Сочи 🔘10 минут до аэропорта 🔘3 минуты до ж.д. вокзала Хоста 🔘10 минут до Олимпийского парка 🔘60 минут до Красной Поляны Номер просторный, идеально подойдет как для собственного отдыха всей семьей, так и для сдачи в аренду. В будущем его можно будет перепродать по очень выгодной цене. За более подробной информацией или подбором объектов под ваш запрос пишите в личные сообщения.
Почему «вид на море» это не всегда хорошо Вот сейчас часть Сочи скажет: «Александр, вы вообще нормальный? Как вид на море может быть минусом?» 😄 Спокойно. Для жизни — вид на море это прекрасно. А вот для инвестиций всё немного сложнее. Представим два одинаковых апартамента в одном комплексе: ➡️ Один смотрит на море ➡️ Другой — на город За морской вид застройщики просят, как правило, на 20-30% больше. А вот аренда при этом не всегда становится на 20-30% дороже. Гость может заплатить немного больше за красивый вид. Но точно не пропорционально той сумме, которую вы заплатили при покупке. 📌 Получается: покупаем вид дорого → сдаём вид чуть дороже → доходность в процентах меньше Именно поэтому я всегда разделяю цели: «Хочу жить с видом на море» и «Хочу зарабатывать на недвижимости» Это вообще не одно и то же. Более того, при покупке инвестиционного объекта я иногда специально предлагаю клиенту посмотреть вариант без прямого вида на море. На моей практике у таких объектов зачастую выше доходность из-за более низкого порога входа. Потому что мне важнее не то, насколько красиво объект выглядит на видео. Мне важно: ✅Порог входа ✅Сколько реально можно получать с аренды ✅Какая будет загрузка ✅Сколько стоит содержание и управление ✅И ликвидность - насколько легко потом этот объект продать Потому что море само по себе доходность не гарантирует. У него, к сожалению, нет функции «+20% годовых за красивый закат». А вот если вы покупаете объект для себя — тут уже другая история. За вид можно и переплатить. Например, как мои клиенты Потому что вы покупаете не инвестицию, а возможность каждый день получать удовольствие, открывая шторы и наслаждаясь потрясающим видом. Приходите ко мне на бесплатную консультацию, подберу для вас наиболее выгодные и подходящие объекты как для жизни, так и для инвестиций. Для записи пишите в личные сообщения.
