Дыхалкин | Недвижимость Сочи и Юга России

Купили недвижимость — какие налоги платить и что можно вернуть? С налогами при покупке недвижимости есть интересная особенность: за сам факт покупки квартиры налог платить не нужно. А вот часть денег от государства вернуть можно. Разложу без налогового шаманства👇 1️⃣За саму покупку квартиры налог не платится НДФЛ при покупке недвижимости покупатель не платит. Налог при продаже — это уже история продавца. 2️⃣Но после покупки появляется налог на имущество Его собственник платит ежегодно. Сумма зависит от кадастровой стоимости объекта и местной ставки. Поэтому, когда я считаю клиенту объект, смотрю не только на цену покупки. У недвижимости есть привычка продолжать просить деньги и после сделки. 3️⃣А теперь хорошая новость — имущественный вычет При покупке жилья можно получить вычет с расходов до 2 000 000 ₽. При ставке НДФЛ 13% это до 260 000 ₽ возврата на одного человека. А с 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ, поэтому фактический максимальный возврат может быть выше — в зависимости от того, по какой ставке вы платили налог. 4️⃣Важный момент для семей Если квартиру покупают супруги в официальном браке, вычет может получить каждый из супругов. То есть лимит 2 000 000 ₽ — у каждого. Например, квартира стоит 4 000 000 ₽. Супруги могут распределить вычет между собой так, чтобы использовать по 2 000 000 ₽ каждый. При ставке 13% это потенциально до 520 000 ₽ возврата на двоих. Причём не имеет принципиального значения, на кого оформлена квартира или кто фактически вносил деньги — если речь идёт о совместной собственности супругов. 5️⃣Купили в ипотеку — можно вернуть ещё и часть процентов Здесь отдельный лимит — 3 000 000 ₽ расходов на уплаченные ипотечные проценты на каждого супруга. При ставке 13% — до 390 000 ₽ каждому, то есть потенциально до 780 000 ₽ на двоих. Но есть главное условие: вернуть можно только тот НДФЛ, который вы действительно заплатили. Если суммы уплаченного налога за год не хватает, можно разбить ее на несколько лет. 6️⃣И отдельный момент, о котором в Сочи многие забывают Если это апартаменты, стандартный имущественный вычет за покупку на них не распространяется. И вот здесь я всегда говорю клиентам: не сравнивайте квартиру и апартамент только по цене за квадратный метр. Нужно смотреть всю математику: цена покупки, ипотека, налоги, содержание, вычеты, доход от аренды и потенциальная ликвидность. Потому что иногда объект кажется дешевле ровно до того момента, пока не начинаешь считать его целиком. Моя позиция простая: налоговый вычет — это не подарок от государства. Это ваши деньги, которые вы уже отдали в виде НДФЛ. Поэтому при покупке недвижимости я бы обязательно проверял, сколько из них можно вернуть. Приходите на консультацию и подбор объектов, разложу все по полочкам. Для записи пишите в личные сообщения.

Квартира бизнес-класса в Сочи со скидкой 3 млн.руб. Мне нравятся объекты, которые не приходится долго расхваливать: 🟦Показываешь инфраструктуру — отлично. 🟦Показываешь локацию — тоже хорошо. 🟦Смотришь на квартиру — и уже начинаешь прикидывать, кому из клиентов она подойдёт. Здесь как раз тот самый случай. Что предлагаю сегодня: 36,9 м² | 4 этаж | Кудепста | базовая отделка 💰Цена по семейной ипотеке — 12 546 000 ₽. Без скидки — 15 683 000 ₽. Экономия — 3 137 000 ₽, минус 20% от первоначальной цены. Застройщик предлагает расширенный лимит по семейной ипотеке. Это особенно актуально сейчас, когда есть неизвестность, что вообще будет с семейной ипотекой через 2 недели. Ежемесячный платеж - 36 000 ₽ Для Сочи, особенно когда речь идёт о бизнес-классе с хорошей инфраструктурой, скидка на квартиру под семейную ипотеку выглядит весьма интересно. Но самое интересное здесь даже не квадратные метры. Это тот случай, когда за стенами квартиры есть целая инфраструктура хорошего отеля, которой можно пользоваться жильцам: ✔️Закрытая территория 4,8 га; ✔️Собственная прогулочная набережная вдоль реки; ✔️Подземный паркинг на 524 места и зарядки для электромобилей; ✔️Smart Home; ✔️Около 800 м² видовых террас на крыше; ✔️Бассейны и wellness-зона; ✔️Детский и подростковый центр; ✔️Круглосуточный консьерж-сервис. Здесь я бы рассматривал квартиру не только для собственного проживания, но и как выгодный вариант для инвестора: хорошая инфраструктура повышает привлекательность объекта и для арендатора, и для будущего покупателя. Если хотите, могу показать подробнее этот вариант и посчитать его именно под вашу сумму первоначального взноса и ежемесячный платёж по семейной ипотеке. Пишите в личные сообщения.

Покупать квартиру в строящемся объекте в Сочи — да или нет? Меня часто спрашивают: «Александр, может, лучше взять квартиру на этапе строительства? Она же потом подорожает». Может. Но слово «потом» в недвижимости я вообще не люблю. Слишком много всего может произойти между «купил» и «получил ключи». В Сочи я рассматриваю покупку на этапе строительства как инвестиционный инструмент, а не просто способ купить квартиру подешевле. Что здесь хорошего? 1️⃣Цена входа. На старте проекта или на определённом этапе строительства можно найти интересную цену и рассрочку. Если проект развивается по плану, по мере готовности объекта стоимость может расти. И сейчас это особенно интересно: по данным аналитиков, за год новостройки Сочи в среднем подорожали на 14,2%, а предложение сократилось на 27%. 2️⃣Можно выбрать лучший лот. Пока дом строится, у меня обычно гораздо больше вариантов: этаж, сторона, вид, планировка. А когда дом сдан, выбор часто выглядит так: «Вот эта квартира. Почему она осталась?» «Потому что рядом лифт и мусоропровод». Спасибо, не надо. 😄 3️⃣Можно заработать не только на аренде. В курортной недвижимости я всегда смотрю на две составляющие: доход от эксплуатации + потенциальный рост стоимости самого объекта. Но здесь важный момент: рост цены никто не гарантирует. В 2026 году рынок Сочи уже показывал и снижение реальных цен сделок, и заметные скидки от застройщиков. ➖ А теперь о минусах ⭕️Главный — ждать. Пока дом строится, вы не можете сдать квартиру, не можете приехать пожить и не можете потрогать руками тот самый «вид на море», который обещали на рендере. ⭕️Второй минус — выйти из такой инвестиции сложнее. Если планы изменились и квартиру в готовом доме можно выставить на продажу и показать покупателю реальные стены, вид из окна и инфраструктуру, то со стройкой всё немного сложнее. Покупатель приобретает не готовую квартиру, а право на будущий объект. Поэтому ликвидность такого лота нужно оценивать заранее: насколько легко его будет переуступить, кто будет вашим покупателем и почему он выберет именно ваш лот. ⭕️И третье — не каждая строящаяся квартира вырастет в цене одинаково. Планировка «лишь бы была», слабая локация и переоценённый квадрат могут оказаться плохой инвестицией даже в самом красивом проекте Сочи. Мой подход⬇️ Я не покупаю стройку по принципу «дёшево сейчас — дорого потом». Я ищу сочетание: правильная цена входа + сильная локация + хороший проект + понятный спрос после сдачи + нормальная экономика аренды. Тогда ожидание ключей превращается не просто в ожидание, а в часть инвестиционной стратегии. А если застройщик рассказывает, что квартира точно вырастет на 30% — я обычно начинаю искать не квартиру, а калькулятор. 😄 Приходите на бесплатную консультацию и подбор выгодных объектов. Для записи пишите в личку.

Разбор лота от подписчика Недавно в своем ТГ канале я предложил подписчикам присылать мне лоты, которые понравились, чтобы я разобрал их так, как разбирал бы объект для своего клиента. Вариантов прислали много. Выбрал самый интересный и актуальный — квартира 35,5 м² в ЖК «Чайные Холмы» в Дагомысе на 12 этаже. Что предлагают: Цена со скидкой — 9,9 млн ₽. То есть примерно 279 тыс. ₽ за м². А теперь разбираем по косточкам. 🔹Планировка 35,5 м² здесь не превращены в длинный коридор с «комнатами размером как шкаф». Есть нормальная жилая комната, полноценная отдельная кухня, прихожая, достаточно вместительный санузел 4,1 м² и балкон. Причём балкон — это в Сочи не просто место для сушки носков. Это дополнительная зона отдыха и плюс к привлекательности квартиры для арендатора. 12 этаж — тоже прекрасно: меньше уличного шума и больше шансов получить приятный вид. Можно оборудовать ротанговой мебелью и наслаждаться обзорами под чашечку кофе ❤️ 🔹Что с самим ЖК Начинка комплекса позволяет закрыть все свои потребности, не выходя за пределы: Закрытая территория, двор без машин, спортивные и детские площадки, многоуровневый паркинг на 565 мест, центр дополнительного образования для детей и собственная набережная более километра. И ещё один важный момент: у собственников появился свой оборудованный пляж. Для курортной недвижимости это уже не просто красивая строчка в презентации. Чем больше готовой инфраструктуры получает собственник, тем проще потом объяснить арендатору, за что он платит. 🔹А теперь самое интересное — цена Вот здесь, на мой взгляд, один из главных плюсов этого лота. 9,9 млн ₽ за 35,5 м² — это конкурентная цена для этого комплекса. Квартира продаётся со скидкой 1 млн ₽. И миллион здесь — не из серии «скидка на накидку». Это реальная экономия 10% от текущей цены объекта. Для инвестора мне особенно нравится другое: низкая цена входа. Когда объект покупается дешевле аналогов внутри самого комплекса, это даёт больше пространства для дальнейшего роста стоимости и при перепродаже позволяет конкурировать не только красивым видом и ремонтом, но и ценой. Плюс есть возможность использовать семейную или IT-ипотеку — а значит, первоначально не обязательно заходить всей суммой. 🔹Мой вывод Я бы этот объект рассматривал. Но не как квартиру, которую надо срочно хватать только потому, что «Сочи же всегда растёт». Я бы рассматривал её именно как ликвидный курортный объект с понятной планировкой, готовой инфраструктурой и адекватной ценой входа. А вот перед покупкой я бы обязательно проверил вид из конкретной квартиры, стоимость ремонта/оснащения, условия ипотеки и главное — какую реальную арендную ставку и загрузку можно получить именно здесь. Если заинтересовал данный лот, пишите в личные сообщения, пришлю все подробности. А если вам понравилась эта рубрика и хотите, чтобы я почаще разбирал реальные лоты подписчиков — ставьте ❤️