Дыхалкин | Недвижимость Сочи и Юга России

Разбор лота от подписчика Недавно в своем ТГ канале я предложил подписчикам присылать мне лоты, которые понравились, чтобы я разобрал их так, как разбирал бы объект для своего клиента. Вариантов прислали много. Выбрал самый интересный и актуальный — квартира 35,5 м² в ЖК «Чайные Холмы» в Дагомысе на 12 этаже. Что предлагают: Цена со скидкой — 9,9 млн ₽. То есть примерно 279 тыс. ₽ за м². А теперь разбираем по косточкам. 🔹Планировка 35,5 м² здесь не превращены в длинный коридор с «комнатами размером как шкаф». Есть нормальная жилая комната, полноценная отдельная кухня, прихожая, достаточно вместительный санузел 4,1 м² и балкон. Причём балкон — это в Сочи не просто место для сушки носков. Это дополнительная зона отдыха и плюс к привлекательности квартиры для арендатора. 12 этаж — тоже прекрасно: меньше уличного шума и больше шансов получить приятный вид. Можно оборудовать ротанговой мебелью и наслаждаться обзорами под чашечку кофе ❤️ 🔹Что с самим ЖК Начинка комплекса позволяет закрыть все свои потребности, не выходя за пределы: Закрытая территория, двор без машин, спортивные и детские площадки, многоуровневый паркинг на 565 мест, центр дополнительного образования для детей и собственная набережная более километра. И ещё один важный момент: у собственников появился свой оборудованный пляж. Для курортной недвижимости это уже не просто красивая строчка в презентации. Чем больше готовой инфраструктуры получает собственник, тем проще потом объяснить арендатору, за что он платит. 🔹А теперь самое интересное — цена Вот здесь, на мой взгляд, один из главных плюсов этого лота. 9,9 млн ₽ за 35,5 м² — это конкурентная цена для этого комплекса. Квартира продаётся со скидкой 1 млн ₽. И миллион здесь — не из серии «скидка на накидку». Это реальная экономия 10% от текущей цены объекта. Для инвестора мне особенно нравится другое: низкая цена входа. Когда объект покупается дешевле аналогов внутри самого комплекса, это даёт больше пространства для дальнейшего роста стоимости и при перепродаже позволяет конкурировать не только красивым видом и ремонтом, но и ценой. Плюс есть возможность использовать семейную или IT-ипотеку — а значит, первоначально не обязательно заходить всей суммой. 🔹Мой вывод Я бы этот объект рассматривал. Но не как квартиру, которую надо срочно хватать только потому, что «Сочи же всегда растёт». Я бы рассматривал её именно как ликвидный курортный объект с понятной планировкой, готовой инфраструктурой и адекватной ценой входа. А вот перед покупкой я бы обязательно проверил вид из конкретной квартиры, стоимость ремонта/оснащения, условия ипотеки и главное — какую реальную арендную ставку и загрузку можно получить именно здесь. Если заинтересовал данный лот, пишите в личные сообщения, пришлю все подробности. А если вам понравилась эта рубрика и хотите, чтобы я почаще разбирал реальные лоты подписчиков — ставьте ❤️

Топ-3 инвестиционных объекта с потенциалом роста стоимости При выборе инвестиционного объекта в Сочи меня, в первую очередь, интересует главное: что будет с этим объектом через 3–5 лет и почему кто-то захочет купить его дороже. Сейчас покажу три варианта, которые можно рассматривать к покупке: 1️⃣Номер Superior 33,1 м² — 22,67 млн ₽ Первая береговая линия, вид на горы и реликтовый лес. Собственный пляж, бассейны, SPA, рестораны, фитнес — здесь покупают не просто номер, а готовый курортный продукт. И мне нравится ещё одна вещь — рассрочка до конца 2028 года. Первоначальный взнос — 6,8 млн ₽, платеж в месяц — от 587 тыс. ₽ 2️⃣Апартамент 26,5 м² — 18,5 млн ₽ Вот здесь я бы особенно внимательно посмотрел на цену входа. Первая береговая линия, море, бассейн, панорамное остекление. Ремонт, мебель и техника уже включены. А главное - выгода 4,04 млн ₽. Инвестор получает возможность зайти в дорогой курортный продукт с существенным дисконтом к первоначальной стоимости и без дополнительных расходов. 3️⃣2-комнатный номер 58,32 м² — 22,16 млн ₽ А вот этот вариант я бы назвал самым интересным по соотношению площади и цены. Первая береговая линия, море и 7,3 млн ₽ заявленной выгоды. При этом инфраструктура - фактически полноценный 5-звёздочный курорт: SPA, рестораны, развлечения, детский центр, театр, кинотеатр, медицинский и конгресс-центр. ❗️И вот что важно. У всех этих трёх объектов есть то, что я считаю важным для роста: первая береговая линия, курортная концепция, инфраструктура и ограниченность качественного предложения. В Сочи именно такие характеристики сейчас рассматриваются рынком как одни из факторов поддержки стоимости. И самое интересное — цена входа. Потому что купить хороший объект за дорого может каждый. Моя работа — найти момент, когда хороший объект можно купить выгодно. Если хотите, разберу эти три варианта подробнее: цена входа, рассрочка, потенциальная доходность и сценарий выхода из инвестиции. Пишите мне — подберём вариант под вашу сумму и задачу.

5 вещей, которые я бы никогда не делал при покупке квартиры в Сочи За время работы в Сочи я насмотрелся на очень красивые квартиры. И на очень красивые ошибки покупателей. Поэтому есть 5 вещей, которые я бы не делал никогда. 1️⃣Не покупал бы только из-за вида на море. Море из окна — прекрасно. Но если ради него вы переплачиваете 30–40%, а арендная доходность от этого почти не меняется, это уже не инвестиция. Это любовь. А любовь, как известно, бывает дорогой. 2️⃣Не верил бы обещаниям «доходность 30–40%». Пока не увижу, откуда взялась эта цифра, для меня её просто не существует. Я всегда спрашиваю: это прогноз? Средняя загрузка? Валовая выручка? Что вычли из расчёта? Красивые цифры в презентации умеют рисовать все. Моя задача — понять, сколько денег останется у владельца. 3️⃣Не покупал бы объект, не проверив место, где стоит дом. В Сочи «локация» — это не только «до моря 7 минут». Я бы обязательно посмотрел, нет ли у участка рисков подтопления, оползней и селевых процессов, насколько безопасно расположено здание и соответствует ли оно требованиям сейсмоустойчивости. Потому что история «зато из окна видно море» становится не такой романтичной, когда выясняется, что участок находится в зоне потенциальных природных рисков. И параллельно обязательно проверил бы документы застройщика, разрешительную документацию и сам проект. Красивый рендер — это ещё не гарантия хорошей покупки. 4️⃣Не гнался бы за самой низкой ценой за квадрат. 180 тысяч за м² звучит красиво. 100 тысяч — ещё красивее. А бесплатно? Вообще идеально. Но в недвижимости цена квадрата без понимания локации, продукта, документов, сроков и будущего спроса может оказаться просто красивой приманкой. Об этом я недавно писал пост. 5️⃣И последнее — я бы не покупал в одиночку, не разобрав объект до мелочей. Особенно в Сочи. Здесь недостаточно посмотреть квартиру, влюбиться в террасу и сказать: «Берём». Я смотрю на объект как на инвестицию: что покупаем, за сколько, за счёт чего он будет расти, кому потом его продавать и сколько реально можно на нём заработать. Потому что моя задача как специалиста — не продать вам любую квартиру. Моя задача — помочь выбрать ту, о покупке которой вы потом не будете думать с фразой: «Вот зачем я это сделал?» Если планируете покупку в Сочи — приходите на консультацию. Разберём вашу задачу, бюджет и подберём объекты, которые имеют смысл именно для вас.

Евро-2 с видом на море в готовом доме по цене всего 180 000 р./м2 Классная акция у застройщика с ценой за квадрат, которых уже в Сочи практически не встретишь. Что получаем: ✅Площадь 50,8 м2 ✅6 этаж ✅Балкон 4,5 м2 ✅Прямой вид на море 💰Цена: 9 144 000 рублей Акция действует только до конца сентября Семейная ипотека: Первоначальный взнос: 3 144 000 рублей Ежемесячный платеж: 35 974 рублей Можно использовать семейную ипотеку с ПВ 20,1% под средневзвешенную ставку. О комплексе: ✅Сам комплекс — бизнес-класс, закрытая территория, видеонаблюдение, парковка, детская и спортивная площадки. И главное — он компактный: минимум соседей, максимум ощущения, что ты приехал в Сочи, а не заселился в маленький муравейник. ✅До моря и пляжа с «Голубым флагом» — рукой подать. Рядом аквапарк, океанариум, дельфинарий, парк аттракционов и вся необходимая инфраструктура, а вокруг море и горы. ✅Строительство велось по ФЗ-214, дом уже сдан, ключи получаете сразу. А теперь самое важное с инвестиционной точки зрения. Локация работает и на аренду, и на личное использование. Туристам нужны море, развлечения и удобная инфраструктура. А вам каждый день открывается тот самый вид, ради которого люди вообще едут в Сочи. Рекомендую не откладывать "на потом" такое предложение. Готов сразу прислать видеообзор квартиры, всю подробную информацию и расчеты. По всем вопросам пишите в личные сообщения.