Дыхалкин | Недвижимость Сочи и Юга России

Подборка недвижимости с возвратом НДС — верните 22% стоимости себе в кошелёк Начало месяца, заходите в приложение банка — там предлагают выбрать категории кешбэка. Обычно там что-то типа шерсти единорога или топлива для подводных лодок… А вот бы дали кешбэк на недвижку, процента так 22%! Погодите, так он же есть. Это возврат НДС, и да, так можно. Как это работает 1️⃣ Вы — юрлицо или ИП на ОСНО. 2️⃣ Покупаете коммерческую недвижимость. 3️⃣ Продавец выставляет счёт-фактуру с НДС. 4️⃣ Вы возвращаете этот налог из бюджета. Всё законно, всё прозрачно, но есть моментики... ☑️ Вы на ОСНО. Не упрощёнка, не патент — именно общая система. ☑️ Объект нежилой. Апарты, номер в отеле, коммерция — да. Квартира — увы... Но там есть налоговый вычет для физиков. ☑️ Есть счёт-фактура от продавца. Без неё ничего не дадут. Грубо говоря, при покупке апартаментов за 10 млн рублей государство может вернуть вам около 1,8 млн. Просто потому что вы увидели пост у Дыхалкина и всё сделали правильно! ❤️ У нас на побережье сейчас есть три формата, где можно вернуть НДС 🔹Апартаменты в апарт-комплексах под управлением 🔹Коммерческие помещения в жилых комплексах 🔹Номера в гостиничных комплексах категории 4–5* ⬆️Примеры объектов показал выше. Если интересно — пишите. Расскажу, в каких конкретно комплексах на побережье сейчас есть такая возможность, и подберу вариант под ваш бюджет и задачу.

Апартаменты в центре — без платежей в первый год Сегодня смотрим апарты с управлением от сетевого оператора и с интересными условиями — без платежей на срок до 1 года. Центр Адлера — развитая туристическая локация, пешая доступность от пляжа, стабильный спрос круглый год. По объекту 🔹Отель под управлением сетевого оператора. Значит, все хлопоты берет на себя управляющая компания — ищет и заселяет гостей, решает вопросы, организует клининг и ремонт. Вы просто получаете смс от банка с оплатами и ни о чём не паритесь. 🔹На территории много зелени, бассейн, спа-комплекс, фитнес-центр, ресторан, лобби-бар. Из номеров открываются панорамные виды на море и горы. 🔹Отдельно скажу про круглогодичную загрузку. Адлер — это не только летний отдых. Здесь проводят конференции, деловые мероприятия, встречи, ретриты, конкурсы, съезды... Поэтому брони будут не только в июле и августе. Про условия — читаем внимательно ☑️ Скидка при покупке со мной — более 2 млн рублей. ☑️ Есть ипотека по ставке 5% на первый год. ☑️ Есть рассрочка с первым взносом от 3 млн, платёж от 50 000 рублей в месяц. ❗️Есть программа для тех, у кого капитал сейчас лежит в бизнесе, на депозите или в другом объекте. Вносите первый взнос и от 6 месяцев до года не платите вообще ничего! Потом закрываете остаток. Я не знаю сейчас лучшего инвестиционного инструмента, чем хорошая курортная недвижимость. Хорошая, а не «лишь бы что, главное в Сочи». Пишите, расскажу подробнее про этот объект или подберу другой под вашу ситуацию

10 ошибок при сдаче в аренду — вы точно допустите хотя бы ОДНУ Недвижимость на побережье — это один из немногих активов, который приносит деньги стабильно. Если не допускать ошибок, конечно. Вот только все их допускают. Кто-то все десять, кто-то одну, но это всегда потерянные деньги. 1️⃣ Сначала покупают, потом думают, как сдавать. Район неудачный, ЖК или отель так себе. Либо вокруг сотня конкурентов, и все соревнуются, кто выставит дешевле. 2️⃣ Выбирают формат по ощущениям. Краткосрок, «потому что там больше денег». Долгосрок, «потому что сдал и забыл». Никто не садится и не считает всю математику. Можно, а зачем? 3️⃣ Пять размытых фото, видео вообще нет, описание коротенькое, будто строчки платные. А потом удивляются, где брони... 4️⃣ Цена стоит одна и та же круглый год. В высокий сезон зарабатывают меньше, чем могли бы, а в низкий сидят без броней. 5️⃣ Размещаются на одной площадке. Сейчас море сервисов, надо присутствовать везде. 6️⃣ Никакой информации для гостей. Что можно, что нельзя, куда звонить, как пользоваться техникой. Потом думают, почему отзывы плохие. 7️⃣ На уборке экономят, кладут два полотенца размером с тряпочку для пыли, постельное не отглажено. А потом жалуются, что гости избалованные и поставили одну звезду. 8️⃣ На сообщения отвечают раз в день, автоматизацию не настраивают. Сервисы за это кидают объявление в конец списка, а время уходит на рутину, которую давно пора оптимизировать. 9️⃣ На негативные отзывы не отвечают или хамят в ответ. Можно тут не буду комментировать? 1️⃣0️⃣ Сдают в долгосрок без проверки арендатора, а договор берут первый попавшийся из интернета. А потом плачут, что им убили квартиру в хлам и не хотят платить. Сейчас будет важное. Вы подписываетесь на большинство этих ошибок, ещё когда выбираете объект. Берёте самый дешёвый, или потому что риелтор уговорил, или понравились картинки, или пообещали космическую доходность. А вы и рады. ❗️Не надо так. Если смотрите в сторону аренды, приходите на консультацию. Я расскажу, где сейчас стоит покупать, чтобы вообще не знать проблем с арендаторами и доходом. Пишите в личку

20 схем обмана при покупке недвижимости в Сочи Знакомо вам чувство, когда вы понимаете, что вас обманули? Например, обсчитали со сдачей на две тысячи. Или продали вам ведро яблок, где свежие и крупные – только наверху. Или взяли двойной прайс за ремонт стиралки. Вам обидно, злость берёт и на обманщика, и на себя, что поторопился, не проверил, доверился. А теперь представьте, что цена – не ведро яблок и не пара тысяч, а миллионы рублей. Вы годами их откладывали, экономили на всём. Может, продали свою недвижимость. Может, получили наследство. Неважно – это в любом случае ваши деньги, и они не лишние. А часто ещё и кредитные. Мечтали купить недвижимость в Сочи. Долго смотрели варианты, и вдруг выскочил тот самый – красивая картинка и цена на 30% ниже других. Наконец-то повезло! Дальше приятный менеджер, риелтор или продавец вежливо с вами общается, берёт на себя все хлопоты. Вы подписываете бумаги и готовитесь праздновать. ❗️И тут выясняется – что-то не так. Ожидание и реальность не совпали. Более того, вы можете вообще не получить ключи. А может, и деньги не получится вернуть. Никому не желаю испытать эти эмоции. Увы, на рынке недвижимости Сочи и побережья такое сплошь и рядом. Чёрные схемы, серые схемы, белые схемы в серую полосочку… А итог один – обманутые покупатели. Я собрал 20 схем, на которых люди чаще всего теряют деньги. Некоторые выглядят абсолютно легально — пока не становится поздно. Объяснил, как эти схемы устроены и как не попасться. Кстати, актуально не только для Сочи. В своем канале в МАХ я уже выкладывал эти схемы. Но не у всех есть возможность там посмотреть, поэтому дублирую тут. Пишите в личку, пришлю вам файл со всеми собранными схемами.

Подборка коллекционной недвижимости на Черноморском побережье Что вообще такое коллекционная недвижимость? Это не просто дорого-богато. Это объекты, у которых нет и не будет аналогов. Либо особая локация — первая береговая, исторический центр, горный курорт мирового уровня. Либо концепция настолько нестандартная, что конкурентов нет в принципе. Либо и то, и другое сразу. Такие объекты только растут в цене, потому что их не становится больше. Это актив на десятилетия вперёд. 1️⃣Palazzo De Agoy — Туапсинский район, от 29,5 млн Представьте: номер, интерьер которого разрабатывали Versace, Bugatti и Dolce & Gabbana. Плюс собственный пляж площадью 30 000 м², амфитеатр на 700 мест с парящим мостом и водопадом, медцентр превентивной медицины. 2️⃣Livingston Grand Resort & Spa — Сочи, Мамайка, от 27,5 млн Единственный делюкс-отель на первой береговой линии в Сочи. SPA на 2500 м², подогреваемый бассейн, конференц-центр на 800 мест. Апартаменты с мебелью, панорамные окна. Сдача — уже в 3 квартале 2026 года. Входной билет — один из самых доступных в этой подборке. 3️⃣Grand Cascade Deluxe 5* — Сочи, Курортный проспект, от 56,4 млн Объект уже сдан. До моря и до центра — 5 минут пешком. Внутри — ресторан BRO&N by Novikov Group, консьерж-сервис 5*, собственная лаунж-зона на пляже «Маяк». Апартаменты с полной меблировкой и техникой. В историческом центре Сочи объекты такого уровня больше не строят. 4️⃣Mandarin Garden — Адлер, от 72,4 млн До моря 5 минут пешком. Единственный в Сочи отель с брендовыми ресторанами авторской и высокой кухни. Самый большой открытый бассейн в городе. Чистовая отделка с премиальными материалами.Федеральная территория Сириус рядом, аэропорт в 10 минутах. 5️⃣LeePrime Residences — Роза Хутор, от 30,3 млн 300 метров до подъёмника «Олимпия». Виды на горы Аибга и Ачихшо, река Мзымта под окном. Апартаменты с готовым дизайн-проектом и мебелью. Первый корпус уже сдан, второй — в 4 квартале 2026-го. Роза Хутор — это всесезонный курорт мирового уровня. 6️⃣Valset Premium — Красная Поляна, от 35,2 млн Объект сдан. Управляет им Azimut Hotels — крупнейший российский отельный оператор. Пляж у горного озера Rosa Beach, более 100 км горнолыжных трасс. Во всех этих объектах я согласую для вас индивидуальные условия и максимальный дисконт от застройщика, пишите в личку

Купили с инвестором объект на 30% ниже рынка с доходностью 800к в год Я уже говорил, что вижу максимум потенциала в отелях и сам планирую добавлять в свой портфель инвестора пока только отельную недвижимость. И я не один! Только что купили с клиентом-инвестором номер в Grand Hotel Marine Garden 5★. 10 этаж, боковой вид на море, категория стандарт люкс. Нам продали за 12,6 млн рублей — это на 30% ниже рынка. По сути, цена старта продаж. Два года назад люди покупали такие же номера по 16–18 млн. ✔️Гарантированная доходность — 800 000 рублей в год. ✔️Плюс процент от валовой прибыли отеля, когда он раскрутится. ✔️Аренда будет индексироваться на 5–10% в год. ✔️Сам объект будет расти в цене — по моей оценке на 10–15% в год. С учётом всего этого окупаемость будет 8–9 лет, а то и меньше. Почему выбрали этот отель⬇️ 🔹967 номеров на территории 2,2 га в районе Хоста 🔹7 минут до центра Сочи, 10 минут до аэропорта, 3 минуты до ж/д вокзала 🔹Топовый сервис для гостей 🔹Итальянский ресторан, европейский ресторан со шведским столом 🔹Фитнес-центр, оздоровительный комплекс 🔹Торговая галерея, бизнес-центр, конференц-зал 🔹Детский клуб 🔹Закрытая территория, подземная парковка ❗️Осталось два номера по ценам ниже рынка — стандарт за 11,9 млн и стандарт люкс за 12,8 млн. До лета уйдут 100%. У меня самого есть номер в Marine Garden. Собирался его продавать и перекладываться в несколько новых объектов. Но всё чаще подумываю оставить его для аренды и пассивного дохода. Своим подписчикам предлагаю лучшую цену на рынке — такой не было даже на старте продаж! Пишите, расскажу подробности или подберу вам объект с нужным порогом входа

Подборка резиденций в отелях — чтобы круглый год жить как в отпуске После этого поста многие скажут: «А что, так можно было?» Представьте: вам не нужно делать уборку, готовить, мыть посуду. Никогда! Вы спускаетесь на первый этаж в тапочках и идёте в бассейн и спа-комплекс. Или можно пойти на теннисный корт. А если неохота никуда идти, то один звонок – и вам доставят шикарный ужин на дорогой посуде с бутылочкой игристого. Чтобы жить такой жизнью, нужно купить резиденцию в отеле — с ремонтом, мебелью и техникой. Она будет совершенно новая, до вас никто не жил. К вашим услугам – вся инфраструктура отеля 5* бесплатно. Каждый день и круглый год. Это совершенно новый для России формат жилья, и о нём мало кто знает. Вы теперь знаете) ❗️Да, формат не для всех. Но точно знаю — холостяки, удалёнщики и молодёжь оценят! Несколько моих знакомых так живут и кайфуют. И ещё многие имеют такой номер как резервный вариант для ночёвки в центре, а сами живут в загородных домах. Если планы поменяются, можно сдавать в аренду через управляющую компанию или перепродать. Отельная недвижимость в центре Сочи отлично прирастает в цене. ⬆️Выше показал пять резиденций в отелях, где я сам с удовольствием жил бы. Есть центр, есть Красная поляна, есть уже работающие отели. Действует ипотека и рассрочка, а при покупке со мной у вас будет индивидуальная скидка! Если нужно рассказать подробности или подобрать резиденцию под ваш бюджет, я на связи

Не покупайте машино-места на Черноморском побережье, пока не прочитаете это⬇️ Типичная история — квартиру или апартаменты выбирают тщательно, месяцами, а машино-место — «потом, пока не до него» или «зачем оно, где-нибудь рядом припаркуюсь». В Сочи это особенно болезненная тема. В некоторых районах нормальных парковок нет от слова совсем. Дворы новых ЖК — это зона озеленения и детские площадки, а не стихийная стоянка. На улице всё забито машинами местных и туристов. Через пару месяцев жизни в новой квартире люди начинают жалеть, что не взяли место сразу. Причём взять его потом — уже другие деньги и другие условия. Застройщик к тому времени продал всё ликвидное, выбора почти нет, а что выставлено в продажу от собственников — дорого. Так что про машино-место лучше думать не потом, а одновременно с квартирой. ❗️И здесь тоже важно не купить любое. Ценник от 1,5 до 3 млн рублей, и потратить их можно очень по-разному. ☑️ Можно взять угловое место с нормальным заездом, где не нужно крутить руль по десять раз и можно смело открывать двери. Такое место, в случае чего, легко продадите или сдадите. Это актив. ❌ Можно купить место между двумя столбами в дальнем углу паркинга, куда на кроссовере попробуй попади. Пользоваться неудобно, сдать тяжело, продать — ещё сложнее. Это головная боль за 2 млн рублей. Хорошее машино-место реально увеличивает ликвидность квартиры, а не просто прилагается к ней. Поэтому выбирайте его так же внимательно, как и саму квартиру. Для своих клиентов я всегда смотрю план паркинга, заезды, расположение места относительно лифтов. Выбираем лучшее из возможного, а потом я согласовываю у застройщика индивидуальные скидки. Я на связи

Каталог квартир до 13 млн на Черноморском побережье Найти квартиры в этом бюджете проще простого. Открываем Авито и наслаждаемся. Но попробуйте найти такие, чтобы это были... ✔️ Не фейки ✔️ По ФЗ-214 (долевое строительство с защитой ваших прав) ✔️От проверенного застройщика ✔️ С чистыми документами ✔️ В хорошей локации ✔️ С выгодными условиями ипотеки и рассрочки ✔️ С толковыми планировками ✔️ Без комиссии риелтора при покупке И это не полный список требований. Но этого уже достаточно, чтобы отмести 2/3 вариантов с Авито. Хорошая новость — такие квартиры есть! Чтобы показать примеры, собрал для вас каталог и выложил в своем канале МАХ Что внутри 🟦 Цены от 11,8 млн 🟦 Первый взнос от 2,6 млн 🟦 Платёж от 28 000 р. в месяц 🟦 Есть сданные дома 🟦 Есть квартиры с готовым ремонтом Скачивайте, изучайте, примеряйте на свою ситуацию⬇️ Скачать каталог в МАХ https://max.ru/id570301820630_biz/AZ4W7EjgBac

Срочное предложение в сданном ЖК бизнес-класса Сейчас там остатки свободных лотов. А студий — вообще не осталось. Точнее не осталось для всех 😉 Потому что мне удалось найти один вариант специально для вас. И, что самое приятное, — по очень вкусной цене⬇️ • студия 23,7 м² • высокий этаж • отделка white box • красивый вид на горы Цена только у меня: 6 990 000 ₽ (всего 295 000 ₽/м²) Почему этот комплекс пользуется спросом? Потому что здесь совпало всё, что обычно люди ищут в Сочи: ✔️хорошая локация ✔️отличная инфраструктура ✔️транспортная доступность ✔️современный формат комплекса Локация: Мкр-н Бытха — один из самых комфортных районов для жизни. • 10 минут до центра • рядом экопарк 4,5 Га • тихо, зелено и при этом всё близко Что есть в комплексе: • спортивные площадки • детские площадки • коммерция • многоуровневый паркинг • ландшафтное озеленение Плюс на территории: ✔️новая школа ✔️современный детский сад ✔️продуктовые магазины Фактически вся инфраструктура уже готова. В своём канале MAX я уже выложил видео этой квартиры И сразу скажу честно: долго думать здесь не получится. На студии в этом комплексе охотников очень много. А по такой цене — особенно. Если заинтересовал лот — пишите мне, пришлю подробную информацию и оперативно забронируем

Глэмпинг в Сочи — красиво на картинке и грустно в реальности Всё чаще мне стали кидать ссылки на глэмпинги. Пишут: «Смотри, домик за 3-4 млн, буду сдавать в аренду, атмосферно, модно, молодёжно». Понимаю, почему это цепляет. Порог входа смешной, фотографии красивые. Ну готовьтесь, сейчас буду разносить глэмпинги) Что такое глэмпинг на самом деле В большинстве случаев это шатёр или деревянная избушка. Иногда буквально сарайчик, на который повесили красивые фонарики. Качество соответствующее — строили быстро, дёшево, из остатков. ❗️Ребята, поймите: люди едут в Сочи отдыхать с комфортом. Не ночевать в палатке. Когда ожидания не совпадают с реальностью — получаем плохие отзывы и низкую загрузку. Летом ещё куда ни шло. А что зимой? Правильно, тишина и сверчки. Отели, в отличие от глэмпингов, работают круглый год. Номер в нормальном гостиничном комплексе — это стабильная загрузка. Правовой вопрос, о котором не расскажут продавцы Значительная часть глэмпингов стоит на землях сельхозназначения, в СНТ, на землях с ограничениями. Использование такой земли в коммерческих целях запрещено законом. Итог: штрафы, риск сноса, невозможность официально зарегистрировать бизнес. Если глэмпинг хороший — он дорогой Нормальный глэмпинг с реальным комфортом, спа, питанием и сервисом стоит для гостей почти столько же, сколько отель. Зачем туристу ехать спать в вагончик за 10 000 рублей в сутки, если за те же деньги есть полноценный номер с завтраком, бассейном и сервисом? Аудитория у качественного глэмпинга очень узкая. Это специфический формат, не массовый. Кто зарабатывает на глэмпингах Только тот, кто их строит и продаёт инвесторам. Всё. ☑️ Если хотите зарабатывать на аренде — возьмите номер в апарт-отеле или гостиничном комплексе. Не обязательно в пятизвёздочном. Главное — востребованная локация, хороший сервис и профессиональная управляющая компания. Например, можно выбрать из моего каталога. Или написать мне — я бесплатно подберу вам объект в нужном бюджете и согласую индивидуальную скидку у застройщика. Я на связи.

Хотите возненавидеть свою квартиру? Купите такую планировку ⬆️Сегодня покажу квартиры, которые спроектировал либо гений современного искусства, либо человек с температурой 39,5. Заранее прошу прощения у перфекционистов — вам сейчас будет больно. Площадь нормальная, цена чуть приятнее рыночной. Интересно, почему? Может, потому что жизнь в такой квартире — это ежедневный квест? Дойди от спальни до кухни, не заблудись и не впишись в угол. ❗️Но самое обидное — вы купили 55 метров, а реально используете 25. Куча бестолковых углов, поворотов и коридоров, где никакую мебель не поставить. А может, перепланировка? Не всегда она возможна, и не любую получится узаконить. И сразу плюсуйте 2-3 млн. Лучше добавить их и взять нормальную квартиру. А некоторые проблемы не лечатся никакой перепланировкой, ремонтом и мебелью на заказ. Такие квартиры продаются дешевле — и многие соблазняются. 0% осуждения. Но потом эти люди пишут мне: «Хочу продать, но никто не берёт». И висит квартира месяцами, даже с дисконтом. ☑️ Правило простое: хорошая планировка — это когда каждый метр нужен и задействован. Я показал самые безумные варианты. Но есть квартиры, где вроде всё норм, но мой намётанный взгляд сразу замечает косяки. Если присмотрели себе вариант для покупки — присылайте, скажу второе мнение.