Дарья Бородина | Агентство недвижимости BD Realty

Батуми — один из немногих рынков, где флиппинг всё ещё работает. Море, растущий туристический поток, доступный порог входа. Но между «можно заработать» и «я заработал» — пропасть. Разбираемся, что отделяет одних от других. Флиппинг в Батуми работает по-разному в зависимости от выбранной схемы. Котлован → сдача. Минимум хлопот: купил, подождал, продал. Доходность — 10–15% за 1,5–2 года. Главный риск — задержка стройки, пока деньги заморожены. Вторичка под ремонт. Самый трудоёмкий вариант, но и самый доходный — до 25% за год...

Застройщик показывает красивые рендеры, обещает 40% скидку и доходность «значительно выше рынка». Хорошо, что сделка не состоялась — через месяц выяснилось, что разрешения на строительство не было. Вот что нужно знать, прежде чем вкладываться в пресейл. Если коротко — воздух. Физического объекта нет. Есть участок, рендеры и предварительный договор. В Грузии деньги идут напрямую застройщику — никакого эскроу. Если он обанкротится, вернуть вложенное практически невозможно. Типичная схема: первый взнос 20–40%, затем рассрочка на 1,5–3 года...

Ещё недавно многие были уверены: хорошая квартира в Тбилиси — только ближе к центру. Но рынок изменился. Сегодня всё больше покупателей смотрят в сторону пригородов, потому что там можно получить больше метров, современный дом, спокойную среду и при этом не переплатить за шумную локацию. И главный вопрос теперь звучит иначе: действительно ли квартира в пригороде Тбилиси выгодна и для жизни, и для инвестиций? Пригород Тбилиси — это не «слишком далеко». Во многих районах до центра можно доехать за 15–30 минут...

Пока инвесторы делят последние метры в Батуми, тихие грузинские курорты с термальными источниками и минеральной водой готовятся к буму. Рынок, о котором мало говорят — но который уже начал двигаться. Мировой рынок оздоровительного туризма растёт на 20% в год. Люди больше не хотят просто пляж — они ищут место, где можно поправить здоровье. Грузия с её термальными источниками и наследием советских санаториев оказывается в неожиданно выгодном положении. Где смотреть прямо сейчас Боржоми — главная точка притяжения...

Если вы начинаете смотреть недвижимость в Грузии, первое, что бросается в глаза — непривычные обозначения: 1+1, 2+1, студии. Для многих это выглядит странно, потому что система отличается от привычной «однокомнатная», «двухкомнатная». Но на самом деле она довольно логичная — просто нужно один раз разобраться. В основе — простой принцип: первая цифра — это количество спален, «+1» — это общая зона (гостиная или кухня-гостиная). Например: • 1+1 — одна спальня и гостиная • 2+1 — две спальни и гостиная •...

Когда инвесторы начинают смотреть недвижимость у моря, чаще всего выбор сводится к двум странам — Грузии и Турции. Обе активно развивают туризм, открыты для иностранцев и предлагают относительно доступную недвижимость. Но на практике это два очень разных рынка. Разная стоимость входа, разные налоги, разная доходность аренды и даже разные цели инвестиций. Поэтому вопрос «где лучше покупать квартиру — в Грузии или Турции» на самом деле гораздо сложнее, чем кажется. Разберёмся, как устроены эти рынки и где инвестиции могут быть выгоднее...

В Батуми всё чаще появляются проекты с громкими международными брендами. Девелоперы обещают высокий доход, стабильную загрузку и профессиональное управление. Но на практике не каждый объект с известным логотипом действительно работает по стандартам международного отеля. Поэтому главный вопрос инвестора звучит так: стоит ли переплачивать за бренд или это просто красивый маркетинг? Разберёмся, как на самом деле устроена модель брендированной недвижимости и когда она действительно приносит прибыль...

Еще три года назад студия у моря в Батуми была очевидным выбором для инвестора: дёшево, быстро сдаётся, хорошая доходность. Но рынок изменился. Студий стало слишком много, конкуренция выросла, а гости стали требовательнее — им нужна отдельная спальня и комфорт. Инвесторы, которые взяли однушки, сейчас сдают их стабильнее и с меньшими головными болями. Разбираемся, почему — и когда студия всё ещё оправдана. Студия (25–35 м²) — изначально заточена под туристов и краткосрочную аренду. Меньший бюджет входа, выше теоретическая доходность в сезон...

Два инвестора вложили по 70 тысяч долларов в недвижимость Тбилиси. Первый купил готовую квартиру на вторичке и сразу запустил аренду. Второй взял новостройку на этапе котлована. Через три года первый заработал 15 тысяч на аренде. Второй продал квартиру за 95 тысяч — его прибыль составила 25 тысяч плюс год арендного дохода. Почему новостройки дают больше возможностей для роста капитала? Разбираем механику заработка. Новостройка — это игра на рост цены. Покупаете на этапе котлована, ждёте 1,5–2 года стройки, вкладываете 300–500 долларов за квадрат в отделку...

Пока одни мечтают о Лиссабоне с его океаном и европейским статусом, другие уже подсчитали: там квартира окупается 25 лет, а в Тбилиси — всего 10. Пока кто-то ждёт ВНЖ в Белграде по полгода, грузинские власти выдают документ за месяц. И пока инвесторы в Стамбуле теряют деньги на падении лиры, владельцы недвижимости в Тбилиси стабильно получают 8-10% годовых в долларах. Разбираем, почему грузинская столица — самое выгодное направление для релокации в 2026 году. Тбилиси: где жить в три раза дешевле Лиссабона Семья из четырех человек в Тбилиси тратит всего 320-420 долларов на продукты в месяц...

Покупаете квартиру в Тбилиси для сдачи — и думаете, делать ставку на туристов или долгосрочную аренду? Есть третий вариант, который дает золотую середину: высокую доходность без операционного кошмара. Речь про сегмент IT-специалистов. За три года Тбилиси стал одним из главных городов для релокации программистов, дизайнеров и удаленных команд. Они снимают жильё надолго, платят стабильно и готовы переплачивать — но только за правильные условия. Проблема в том, что 90% собственников не понимают эту специфику и теряют деньги...

Вы когда-нибудь задумывались, почему опытные инвесторы не покупают студии на набережной? Потому что они знают: стабильный доход приносят не туристы, а обычные арендаторы. Семьи, студенты, работающие люди — те, кто живёт в Батуми постоянно. И платит 12 месяцев в году. Без провалов, без простоев, без сезонных качелей. Новички покупают квартиры у моря, ориентируясь на эмоции. Красивый вид, туристы, посуточная аренда — всё выглядит выгодно. Но только летом. Зимой начинается реальность: квартира пустует, доход падает до нуля, а коммуналка и налоги никуда не деваются...