Покупка квартиры: что проверить до передачи аванса
Квартира понравилась, продавец просит «небольшую сумму, чтобы снять объявление», а документы обещает показать позже. Торопиться опасно: даже небольшой платёж стоит передавать только после базовой проверки и по понятному письменному соглашению.
1. Свежая выписка из ЕГРН
Попросите продавца заказать актуальную выписку и передать её целиком. С 1 марта 2023 года персональные данные собственника-физлица в выписке для постороннего лица обычно не раскрываются без специальной записи о согласии в ЕГРН. Закон предусматривает исключения. Поэтому обезличенная выписка сама по себе не подтверждает личность продавца. Сверьте полученную от собственника выписку с его паспортом; проверьте объект, доли, зарегистрированные права, ограничения и обременения.
Разъяснение Росреестра о выписке от продавца:
2. Документ, на основании которого возникло право
Это может быть договор купли-продажи или приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда. Сопоставьте сведения с ЕГРН. История приобретения помогает определить, какие дополнительные документы и риски нужно проверить. Одной выписки для полной проверки квартиры недостаточно.
3. Кто подписывает и получает деньги
Если действует представитель, недостаточно увидеть копию доверенности. Проверьте её реквизиты и сведения об отмене в сервисе ФНП, срок действия, а в самом тексте — полномочия подписывать соответствующее соглашение и получать деньги. Проверьте личность представителя. По возможности независимо свяжитесь с собственником и подтвердите, что квартира действительно продаётся. Отдельно изучают семейное положение продавца, необходимость согласия супруга, права несовершеннолетних и лиц, сохраняющих право пользования жильём.
Сервис ФНП:
4. Аванс или задаток
Не ограничивайтесь названием платежа — прочитайте условия. Соглашение о задатке должно быть письменным. При сомнении в том, является ли сумма задатком, она считается авансом, если не доказано иное. Двойной возврат задатка не возникает при любом срыве сделки: имеют значение действительность обеспеченного обязательства, причина неисполнения и ответственность стороны. Правовая основа — статьи 380–381 ГК РФ.
5. Соглашение и подтверждение платежа
До перевода зафиксируйте стороны, точную квартиру, полную цену, сумму и назначение платежа, срок основного договора, документы от продавца, порядок проверки и основания возврата или удержания денег. Отдельно согласуйте, что произойдёт при выявлении обременений или отказе банка в ипотеке. Платите собственнику либо представителю с подтверждённым правом получать деньги. Сохраните банковский документ или расписку с назначением платежа.
Эти действия снижают риск, но не гарантируют абсолютную безопасность. Выписка не показывает все возможные семейные, наследственные, банкротные и иные споры. Проверку нужно подбирать под историю конкретной квартиры.
Александр Лебедев, юрист. Первая ориентация по ситуации — бесплатно. Проверка документов и сопровождение сделки — платно, объём и стоимость согласуются заранее.
Персональные документы в комментариях не размещайте.
2 минуты
8 сентября