1 подписчик
Почему две одинаковые квартиры в одном доме могут стоить по-разному? Факторы, влияющие на стоимость, разбирает Вера Котюжинская – специалист по работе с недвижимостью с профильным образованием.
«Мы с соседкой продаём одинаковые квартиры, а оценщик сказал, что моя стоит на 500 тысяч меньше. Почему?» — этот вопрос мы слышим регулярно. И ответ всегда один: оценка — это не магия, а совокупность десятков факторов, которые в сумме дают итоговую цифру.
Разбираем, что реально влияет на стоимость недвижимости при профессиональной оценке.
1. Местоположение и инфраструктура — основа цены
Даже в одном районе цена может отличаться на 10–15% в зависимости от конкретной точки на карте. Оценщик смотрит:
Удалённость от центра — чем ближе, тем дороже.
Транспортная доступность.
Инфраструктура — школы, сады, магазины, поликлиники рядом повышают цену.
Экология и шум — промзона или трасса под окнами снижают стоимость.
Оценщик учитывает не только сам дом, но и то, что его окружает.
2. Характеристики самого дома
Год постройки и материал стен — новостройки и кирпичные дома ценятся выше панельных хрущёвок. Но есть исключения: «сталинки» с высокими потолками могут стоить дороже новостроек.
Техническое состояние — износ дома, состояние подъезда, лифтов, кровли.
Этажность и расположение на этаже — первый и последний этажи обычно дешевле на 5–15%. В новых ЖК с панорамными видами верхние этажи могут быть дороже.
Наличие парковки и благоустройство двора.
3. Параметры самой квартиры
Площадь и планировка — не только общая площадь, но и её эргономичность. Удобная планировка с просторными комнатами ценится выше.
Этаж — средние этажи всегда в плюсе.
Высота потолков — чем выше, тем дороже.
Наличие балкона или лоджии — остеклённая лоджия с отделкой добавляет стоимость.
Вид из окна — на парк или воду даёт +3–7%, на стену или промзону — минус 5–10%.
Естественная освещённость — светлые комнаты ценятся выше.
4. Состояние и ремонт
Это один из самых весомых факторов:
Дизайнерский ремонт — добавляет 15–20% к стоимости.
Косметический ремонт — плюс, но меньше.
Отсутствие ремонта — срезает 15–20%.
Аварийное состояние — минус 30% и выше.
Состояние сантехники и электрики — тоже влияет.
Наличие долгов по коммуналке или обременений — снижает привлекательность и цену.
5. Юридическая чистота
Даже идеальная квартира с ремонтом потеряет в цене, если есть проблемы:
Наличие прописанных людей.
Аресты, обременения, судебные споры.
Неузаконенные перепланировки.
Сложная история переходов права.
6. Рыночные и макроэкономические факторы
Спрос и предложение в конкретном сегменте.
Ключевая ставка ЦБ — влияет на доступность ипотеки и платёжеспособный спрос.
Инфляция — недвижимость традиционно опережает инфляцию в долгосрочном горизонте.
Реальные доходы населения.
Объёмы строительства в регионе.
Как работает оценщик на практике?
Специалист не берёт среднюю цену и не умножает площадь на стоимость метра. Он использует сравнительный подход: собирает 10–15 аналогов, максимально похожих на ваш объект, и применяет шкалу корректировок.
Например, если аналог с дизайнерским ремонтом стоит на 15% дороже, оценщик вычитает эти 15%, приводя квартиру к состоянию вашей. В итоге получается объективная рыночная стоимость.
Почему оценка при ипотеке важна именно вам?
Банк выдаёт кредит не на полную стоимость квартиры, а ориентируясь на оценочную стоимость. Если оценка будет ниже цены покупки, разницу придётся доплачивать из своего кармана. Поэтому важно, чтобы оценка была объективной и максимально приближенной к рыночной реальности
Остались вопросы? Нужно «серьёзно поговорить» с вашим оценщиком? — обращайтесь к Вере – она полностью бесплатно вас проконсультирует, и обязательно поможет!
*Содействие в оформлении ипотеки и субсидии. Оценивайте свои финансовые возможности и риски. ООО «Центр Инвест» ИНН 3525476740 ОГРН 1223500000690 г. Вологда, ул. Чехова д. 36, Череповец, пр-т Победы 16 «а» помещение 5.
3 минуты
30 августа