Продавец квартиры, которую вы купили в прошлом году, обанкротился — и вот уже финансовый управляющий присылает запрос, а следом и иск об оспаривании сделки. Звучит как редкость, но на практике это один из самых недооценённых рисков при покупке квартиры: банкротство продавца после продажи может затронуть сделку, которая на момент покупки выглядела абсолютно чистой.
Механизм здесь такой: если человек в течение определённого срока до подачи заявления о собственном банкротстве продал имущество — квартиру в том числе, — финансовый управляющий или кредиторы вправе попытаться оспорить эту сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу для расчётов с кредиторами. По закону о банкротстве такие сроки, как правило, отсчитываются от одного года до трёх лет до подачи заявления, в зависимости от оснований оспаривания — например, если сделка прошла по заниженной цене или есть признаки, что она совершалась с целью вывести имущество из-под будущих взысканий.
Именно поэтому банкротство продавца квартиры риски для покупателя редко видны в момент сделки: стандартная выписка из ЕГРН показывает текущие обременения, но не показывает финансовое состояние продавца и вероятность того, что он окажется банкротом через несколько месяцев или лет.
Что снижает риск такой ситуации ещё на этапе покупки:
- проверить продавца через картотеку арбитражных дел — там видно, есть ли уже поданные иски или начатая процедура банкротства;
- обратить внимание на цену сделки — если продавец соглашается на сумму заметно ниже рыночной, это один из признаков, на которые впоследствии обращают внимание при оспаривании;
- сохранить все документы, подтверждающие рыночность сделки — независимую оценку, переписку, банковские подтверждения расчётов — они пригодятся, если сделку всё же попытаются оспорить;
- уточнить общую финансовую ситуацию продавца — есть ли у него другие долги, судебные споры, исполнительные производства.
Отдельная и более редкая ситуация — покупка квартиры у человека, который уже официально признан банкротом на момент сделки. Здесь риски и правила проверки немного другие, и это скорее отдельная тема, чем частный случай описанного выше сценария.
Если продавец окажется банкротом уже после продажи, добросовестность покупателя — то есть отсутствие сговора и рыночная цена сделки — становится главным аргументом в защите права оставить квартиру за собой. Но это не автоматическая защита: её приходится доказывать в суде, а не просто заявлять.
2 минуты
21 августа