1 подписчик
Квартира в новостройке «выросла». Нужно ли доплачивать? Разбирается Вера Котюжинская – опытный специалист по работе с недвижимостью.
Вы купили квартиру по проектной площади, а при сдаче дома оказалось, что она стала больше. Застройщик радостно сообщает: «Поздравляем, у вас +3 квадратных метра! И, кстати, за них нужно доплатить».
Расхождение между проектной и фактической площадью в новостройках — обычная практика. Строители не могут обеспечить точность до сантиметра на этапе чертежей. Но вот вопрос: обязаны ли вы платить за эти «лишние» метры? Ответ, как часто бывает в юридических вопросах, звучит так: «Зависит от обстоятельств». Давайте разберёмся по порядку.
Закон допускает отклонение до 5%
Федеральный закон № 214-ФЗ устанавливает предельный размер изменения проектной площади квартиры — не более 5%. Отклонение в пределах этого порога не считается существенным изменением условий договора.
Если ваша квартира «выросла» меньше чем на 5%, застройщик имеет право требовать доплату только в том случае, если это предусмотрено вашим договором. Если такого пункта в ДДУ нет — у застройщика нет законных оснований требовать деньги даже за эти 5%.
Если превышение больше 5% — у вас есть право выбора
Если квартира «выросла» больше чем на 5%, закон встаёт на вашу сторону. Согласно ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, изменение цены при отклонении фактической площади от проектной более чем на 5% возможно только по взаимному соглашению сторон. Застройщик не может в одностороннем порядке потребовать доплату.
У вас есть два законных варианта:
Оплатить только 5% от увеличения площади по цене, указанной в ДДУ, а не по текущей рыночной стоимости. Всё, что сверх 5%, застройщик не имеет права требовать. Требование доплаты за 8% или 10% — незаконно.
Расторгнуть договор и потребовать возврата всех уплаченных денег с процентами. Расторжение — это ваше право, а не обязанность.
Что говорит судебная практика
Суды встают на сторону дольщиков, когда застройщики пытаются нарушить эти правила. Например, Московский городской суд освободил дольщицу от незаконной доплаты в 2,8 млн рублей, доказав, что застройщик не имел права требовать деньги за увеличение площади более чем на 5% без подписания дополнительного соглашения.
В другом деле суд взыскал с застройщика 10 млн рублей переплаты, 2 млн рублей процентов и 6 млн рублей штрафа. А в Бабушкинском районном суде Москвы дольщика освободили от необоснованной доплаты в 1,5 млн рублей.
Застройщики часто запугивают дольщиков расторжением договора, но это стандартная практика давления. Знайте свои права и не поддавайтесь на угрозы.
Что делать, если застройщик требует доплату?
Шаг 1. Изучите свой ДДУ. Проверьте, есть ли в нём пункт о возможности изменения цены при расхождении проектной и фактической площади. Обратите внимание на пределы погрешности, при которых перерасчёт не производится.
Шаг 2. Запросите документы. Попросите у застройщика акт обмера, расчёт площади и обоснование перерасчёта.
Шаг 3. Закажите независимый обмер. Обратитесь к кадастровому инженеру или эксперту. Если независимый обмер покажет другое значение площади, это станет основанием для оспаривания требования доплаты.
Шаг 4. Проверьте расчёты. Внимательно сверьте техплан и обратите внимание на понижающие коэффициенты: для лоджий применяется коэффициент 0,5, для балконов — 0,3.
Шаг 5. Не подписывайте акт, если сомневаетесь. Подписание акта приёма-передачи — юридический факт, подтверждающий, что вы согласны с площадью. Если есть спор — не подписывайте до его разрешения.
Если денег на доплату нет:
Внести всю сумму сразу не обязательно:
Договоритесь с застройщиком о рассрочке
Увеличьте сумму ипотечного кредита через банк
Главное, что нужно запомнить:
Отклонение до 5% — норма, но доплата только если это прописано в договоре
Превышение больше 5% — вы не обязаны платить сверх этого без вашего согласия
Если нет пункта о доплате в ДДУ — застройщик не вправе требовать деньги даже за 5%
Вы всегда можете расторгнуть договор и вернуть деньги с процентами
Независимый обмер —
3 минуты
25 августа