🏗️ Нераспроданные новостройки хотят выкупать для нуждающихся: что это значит для рынка
Я, Дмитрий Бадеев, юрист по недвижимости в Москве. Вчера появилась новость: депутаты предлагают государству выкупать нераспроданные квартиры в новостройках со скидкой 20–30% и передавать их нуждающимся — многодетным, сиротам, участникам СВО.
Звучит благородно. Но давайте разберёмся, как это может работать на практике, кому выгодно и какие риски я вижу как юрист по недвижимости.
📊 Цифры, которые заставили задуматься
По словам зампреда комитета Госдумы по бюджету и налогам Каплана Панеша, доля нераспроданных квартир в новостройках в крупнейших регионах достигает 49–67%. Это огромный объём жилья, которое стоит, не приносит прибыли застройщику и постепенно теряет в качестве (и в цене).
Предложение:
Государство выкупает квартиры с дисконтом 20–30% от рыночной цены.
Застройщик получает ликвидность (живые деньги).
Выкупленное жильё идёт в социальный найм или выдаётся льготникам в собственность.
Плюс предлагают создавать доступное арендное жильё и вводить налоговые стимулы для застройщиков, которые снижают цены на остатки.
✅ Кому это выгодно?
Государству – дёшево решает жилищные проблемы очередников.
Застройщикам – получают деньги за зависший товар, могут достраивать новые проекты.
Льготникам – шанс на жильё, который может появиться быстрее.
Но есть и подводные камни.
⚠️ Риски, о которых молчат
Я, как юрист по недвижимости, вижу несколько моментов, которые важно учитывать при покупке недвижимости у государства (даже если вы не льготник, а обычный покупатель, который потом может столкнуться с такими квартирами на рынке).
1. Юридическая чистота таких квартир
Государство будет выкупать квартиры у застройщика. Но это не значит, что они все идеально чисты в юридическом плане. Например:
Дом мог быть построен на земле с нарушениями (лесной фонд, неправильная категория). При проверке могут всплыть проблемы – вплоть до изъятия недвижимости или признания дома самовольной постройкой.
Могли быть незаконные перепланировки в отдельных квартирах.
Возможны долги застройщика перед подрядчиками – и арест на квартиры.
При сопровождении сделки с недвижимостью я всегда проверяю такие риски. Если государство будет выкупать пачками, качество проверки может быть ниже.
2. Качество самого жилья
Нераспроданные квартиры – это часто не самые удачные лоты: первый этаж, плохая планировка, окна во двор-колодец. Или дом расположен далеко от инфраструктуры. Если вы потом захотите купить такую квартиру на вторичке – учитывайте, что ликвидность у неё может быть низкой.
3. Как это повлияет на рынок?
Массовый выкуп государством квартир со скидкой 20–30% может сбить цены на новостройки. С одной стороны, это хорошо для покупателей. С другой – застройщики могут начать закладывать «государственный дисконт» в начальную цену, поднимая её для обычных людей. Рынок найдёт баланс, но временно возможны колебания.
4. Социальное жильё – свои риски
Квартиры, переданные льготникам, могут потом появиться на вторичном рынке. Важно, чтобы при покупке недвижимости с рук вы понимали: не был ли нарушен порядок предоставления, нет ли обременения (например, запрет на продажу в течение 5 лет). Иначе сделка может быть оспорена.
🏢 Что думают эксперты в Москве?
Московские новостройки распродаются лучше, чем в среднем по стране, но остатки тоже есть. Если предложение примут, столица может стать одним из пилотных регионов. Для Москвы это означает:
Увеличение фонда социального жилья.
Возможность для застройщиков быстрее запускать новые проекты.
Но и дополнительную нагрузку на инфраструктуру районов, куда пойдут такие квартиры.
Как земельный юрист, я бы рекомендовал будущим жильцам таких домов внимательно проверять документы на землю и сам дом. Москва – город с плотной застройкой, и иногда даже у разрешённого проекта находятся «нюансы» с красными линиями или зонами охраны памятников.
3 минуты
26 мая