7 подписчиков
Верховный суд РФ рассмотрел новое дело с «ведомым продавцом».
10 марта 2026 года Верховный суд РФ рассмотрел новое дело по иску «ведомого продавца». Ситуация классическая: женщина продала квартиру по указанию телефонных мошенников, деньги после продажи квартиры сняла со счёта и отдала курьеру. Потом осознала, что её обманули и обратилась полицию, а затем и в суд.
Первая инстанция отказала в иске, апелляция приняла новое решение и сделку признала недействительной, кассация согласилась с апелляцией. Итого: квартиру вернули продавцу, но теперь продавец должна вернуть деньги покупателю.
Покупатель подал жалобу в Верховный суд РФ.
Верховный суд сделал (поддержал) несколько выводов.
1. Покупатель – директор агентства недвижимости, оказывает риелторские услуги, то есть является профессиональным участником рынка недвижимости, вследствие чего был достоверно осведомлен, что квартира реализуется продавцом по цене, которая значительно ниже рыночной на момент ее продажи и мог распознать, что продавец действует под влиянием заблуждения.
Как риелтор должен был распознать заблуждение? Из текста судебных актов мы видим только следующие обстоятельства:
· На момент сделки продавцу было 73 года.
· Одинокая, близких родственников на территории России нет.
· Проданная квартира – маленькая однушка – была единственным жильём продавца.
· Взамен никакое иное жильё не покупалось.
· Акт приёма-передачи был подписан в день заключения договора купли-продажи, но фактически квартира не передавалась.
Видимо, по мнению Верховного суда РФ, этих обстоятельств достаточно, чтоб распознать ведомого продавца.
2. «Об отсутствии у истца намерения на отчуждение спорной квартиры также свидетельствует ее продажа по цене, значительно ниже рыночной». При этом в тексте определения Верховного суда нет информации о реальной рыночной цене квартиры. Получается, что «значительно ниже рыночной» — это некий субъективный критерий, который даже цифрами не обязательно показывать. И этот критерий влияет на волю продавца.
3. Верховный суд РФ поддержал нижестоящие суды в том, что в ситуации ведомого продавца можно признавать сделку недействительной по ст. 178 ГК РФ. Как-то это идёт в разрез с делом Долиной-Лурье… но, видимо, это другое…
4. В отличии от дела Долиной-Лурье в рамках этого дела была проведена психолого-психиатрическая экспертиза. Интересен вывод экспертов: продавец не понимала значение своих действий и не могла руководить ими, но при этом понимание существа и природы сделки для неё было доступно. Как два таких вывода могут уживаться в одном заключении мне трудно понять. И вот при таком выводе экспертов суд всё равно делает вывод о существенном заблуждении продавца!
Единственное, что можно объяснить такое решение по делу, так эта цитата из определения Верховного суда РФ: «Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен был решаться с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно для конкретного участника сделки с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, значения оспариваемой сделки.» Желание защитить пожилого человека перевесило желание чётко следовать норме закона.
2 минуты
24 марта