15 подписчиков
Новостройки не дешевеют даже при шоках.
▶️Интересная статистика
Два графика показывают, что ключевая особенность российского рынка — сделки могут значительно падать, но цена почти не снижается и быстро возвращается к росту.
Особенно наглядно в 2022 году. После повышения ключевой ставки до 20% число сделок рухнуло с 72 тыс. в марте до 19 тыс. в мае (–74%), но средняя цена не снизилась, а наоборот выросла с 135 тыс. руб. за кв. м в марте до 161 тыс. руб. в мае.
К осени она скорректировалась до 143 тыс. руб., но затем снова перешла к росту. В 2023 году рынок восстановился по сделкам, а цена закрепилась на уровне 165 тыс. руб. за кв. м.
В 2025 году ситуация повторяется. Несмотря на турбулентность, цена доходит до пика 237 тыс. руб. за кв. м, после чего корректируется до 196 тыс. руб., но затем снова возвращается к росту (208 тыс. руб.). Т.е. даже при охлаждении спроса рынок не дает полноценное снижение цены.
Причины:
⬛️Цена жестко привязана к себестоимости. Стройка дорожает (материалы, рабочая сила, проектное финансирование). При высокой ключевой ставке растет стоимость денег, а значит, девелопер просто не может снижать цену без потери маржи.
⬛️Застройщик не может быстро "выключить" стройку, как это происходит на товарных рынках. Проекты длинные, кредиты уже взяты, и продавать дешевле означает фиксировать убыток. Поэтому в периоды падения спроса рынок не снижает цену, а замедляет продажи.
⬛️Рынок поддерживается инструментами спроса. Субсидированные ставки от застройщиков и льготная ипотека не дают цене упасть даже при слабом спросе.
⬛️В периоды дорогой ипотеки из рынка выпадает самый чувствительный к цене покупатель. Остаются более платежеспособные, поэтому средняя цена сделки автоматически растет даже без изменения "реальной" цены на конкретные квартиры.
⚫️В США и Европе, например, рост ставок в 2022–2023 гг. привел не только к падению сделок, но и к снижению цен (в среднем на 5–15%), т.к. там рынки более гибкие.
В нашей стране другая логика: рынок не "очищается" через цену, а сжимается через объем. Вместо падения цен происходит снижение числа сделок, накопление предложения, удержание цены за счет себестоимости и механизмов поддержки спроса.
Поэтому даже при сильных шоках рынок видит не падение цены, а паузу перед новым ростом.
#недвижимость #москва #квартиры #ценынаквартиры
1 минута
23 марта