391 подписчик
Что сейчас происходит с пузырём на рынке недвижимости 🎈
В одном из предыдущих постов я писал о том, как на рынке недвижимости несколько лет надувался пузырь.
Но общаясь с клиентами вижу: хронология уже у многих подзабылась, а сама ситуация кажется чем-то внезапным. Хотя на самом деле она формировалась не вчера и даже не в прошлом году.
Попробую спокойно и по порядку разобрать, где мы находимся сейчас.
В период 2020–2023 годов рынок жил в условиях дешёвых денег для покупателя.
Ключевая ставка менялась, иногда росла, но для массового покупателя это почти не имело значения - работали льготные ипотечные программы. Семейная, господдержка, IT-ипотека, региональные варианты.
Фактическая ставка по ипотеке составляла 5-7%, иногда даже ниже.
Деньги были доступными, спрос поддерживался искусственно, цены росли почти без сопротивления. Именно в этот период рынок и разгонялся 📈
В 2023 - первой половине 2024 года возникло противоречие.
Ключевая ставка начала расти резко, рыночная ипотека стала дорогой, но льготные программы ещё действовали. Их постепенно ужесточали, сокращали лимиты, но полностью они не исчезли.
Получилась странная ситуация:
финансовая политика пыталась охладить рынок, а льготная ипотека продолжала его подпитывать.
Для части покупателей деньги всё ещё оставались дешёвыми, и инерция роста сохранялась ⚖️
Во второй половине 2024 года и в 2025 году топливо начало заканчиваться.
Льготные программы сократили, требования ужесточили, рыночная ипотека стала недоступной для большинства. И рынок резко замедлился.
Важно понимать: пузырь не лопнул. И хорошо, что не лопнул.
Резкий обвал означал бы проблемы для всех - застройщиков, банков, покупателей, включая дольщиков.
Сейчас мы видим другую фазу попытку медленного сдувания.
Она болезненная, но гораздо менее разрушительная, если будут приняты взвешенные решения 🧠
На этом этапе начинают вскрываться
-перегретые бизнес-модели,
-избыточные объёмы строительства,
-высокая долговая нагрузка у отдельных застройщиков.
Это естественный отбор, который рынок не проходил несколько лет.
Для обычного покупателя здесь есть важный вывод.
Риски в недвижимости начинаются не с падения цен в объявлениях. Они начинаются раньше - с экономики проекта, устойчивости застройщика и его способности пережить период низкого спроса.
Сегодня рынок не в катастрофе.
Он в сложной фазе перестройки, где особенно важны холодная голова, расчёт и понимание, с кем именно ты имеешь дело 🏗
2 минуты
13 февраля