3 подписчика
Вспомогательные виды ВРИ – инструмент капитализации?
Большинство собственников знают об основных ВРИ. Но почти никто не работает со второй группой – вспомогательными ВРИ. А именно они позволяют эффективно управлять объектом, расширять его функциональность.
Основной вид разрешенного использования – это главная функция земельного участка. Если основной ВРИ не совпадает с фактическим использованием, возникают два ключевых риска:
▫️Штраф за нецелевое использование — 1,5–2% от кадастровой стоимости за каждый квартал (ч.1 ст.8.8 КоАП РФ).
▫️Блокировка градостроительных госуслуг (не получить ГПЗУ, не согласовать границы з/у, не согласовать по 636-ПП и т.д.; в каждом административном регламенте указана одной из причин отказа – наличие акта ГИН о нецелевом использовании)
❗️Но мало кто знает, что основной ВРИ – не единственный инструмент. В законодательстве предусмотрена еще одна категория – вспомогательные ВРИ.
Вспомогательные не требуют публичных слушаний, прохождение градо-земельной комиссии (ГЗК), комплексной процедуры изменения. Они возникают автоматически при наличии соответствующего основного ВРИ и позволяют размещать дополнительные функции, если соблюдены два условия:
🔸вспомогательная функция используется только вместе с основной, а не вместо неё;
🔸площадь не превышает 25% общей застройки участка.
В московских ПЗЗ перечень вспомогательных видов обширен. Среди них – ключевые коммерческие направления:
▫️торговля (до 5000 кв.м);
▫️бытовые услуги и мастерские;
▫️кафе, рестораны, точки общепита;
▫️офисы и банковская деятельность;
▫️небольшие медицинские кабинеты;
▫️образовательные структуры;
▫️объекты коммуникаций, инженерные помещения;
▫️спортзалы, фитнес-залы;
▫️объекты культурного досуга и клубы по интересам.
Именно поэтому в большом торговом или офисном здании можно открыть кафе или ателье без отдельной смены ВРИ.
Собственник, который работает только с основным видом, всегда ограничен.
Меняется арендатор – меняется потребность.
Нужна новая функция – снова процедура.
Каждая процедура – время, деньги и новые риски.
Вспомогательные ВРИ позволяют:
1️⃣избежать постоянных изменений ВРИ при ротации арендаторов;
2️⃣расширить коммерческую привлекательность объекта;
3️⃣увеличить стоимость актива, поскольку объект становится универсальным.
Возможности стали шире. Новые регламенты позволяют гибко и законно расширять функционал объекта, не затягивая процедуру. (ссылка на новостной пост про ВРИ)
При этом контроль Госинспекции по недвижимости стал более строгим, который не позволяет игнорировать вопрос законного использования ВРИ.
🤝 Работа с вспомогательными видами – это часть стратегии управления активом, а не техническая деталь. Правильно подобранный набор ВРИ увеличивает ликвидность, снижает риски и позволяет управлять объектом как полноценным коммерческим продуктом.
НЭП – законная недвижимость.
2 минуты
2 декабря 2025