🏖 Черногория: купить студию по цене до €100 000? Считаем доход + изучаем 5 выгодных локаций!
Инвестиции в черногорскую недвижимость в 2025 году — один из самых популярных способов пассивного дохода у россиян.
Но реально ли найти студию у моря за €30 000 - €100 000?
Да!
Например, в Ульцине студии площадью 25–40 м² продаются от €35k, а в Баре — от €54k за 32 м².
Разбираем, где купить, сколько заработаете и как избежать подводных камней.
🔝 Топ-5 локаций для инвестиций
Город: Будва
Цена за м²: €2.5k–€4k
Студия у моря от: €80k
Плюсы: Русскоязычная диаспора, инфраструктура, высокий спрос летом
Доходность: 6–7% годовых
Город: Тиват
Цена за м²: €3.5k–€5.5k
Студия у моря от: €100k+
Плюсы: Порты для яхт (Porto Montenegro), аэропорт, люксовые комплексы
Доходность: 5–6% годовых
Город: Котор
Цена за м²: €2.4k–€3.8k
Студия у моря от: €75k
Плюсы: Исторический центр, круизные лайнеры, стабильный поток туристов
Доходность: 5–7% годовых
Город: Бар
Цена за м²: €1.3k–€2k
Студия у моря от: €43k
Плюсы: Крупный порт, низкие цены, круглогодичная аренда
Доходность: 4–5% годовых
Город: Ульцинь
Цена за м²: €800–€1.7k
Студия у моря от: €35k
Плюсы: Длинные песчаные пляжи, низкий порог входа
Доходность: 6–8% годовых
💡 Где искать студию за €62k?
— Ульцинь: Новостройки в 500 м от моря — от €60k за 48 м².
— Бар: Вторичка в 300 м от пляжа — €93k за 32 м², но есть варианты чуть дешевле.
💰 Доходность аренды: посуточно vs долгосрочно.
Посуточная сдача (май–сентябрь):
Студия в Будве: €50–€120/сутки.
Чистый доход после комиссий управляющему (15–20%) и уборки: ~€7k за сезон.
Годовая доходность: 5–7%.
Долгосрочная аренда (круглый год):
€300–€500/мес за студию (стабильно, но ниже доход).
Годовая доходность: 3–5%.
⚠️ Риски:
— Сезонность: 70% дохода — за 4 летних месяца.
— Конкуренция: В Будве 80% объектов сдаются посуточно.
💼 Кейс:
Покупка Студии в Будве за €120 000 и последующая сдаче ее в аренду.
Параметры:
2-комнатная квартира, 48 м², 10 мин от моря.
Покупка: €120k (€2.5k/м² — средняя цена для Будвы).
Расходы при покупке:
Налог на переход прав: 3% (€3.6k).
Нотариус + регистрация: €1k.
Итого затраты: €124.6k.
Доход от аренды (посуточно):
Сезон (120 дней): €100/сутки → €12 000.
Комиссии: управляющему (20% = €2400), уборка, коммунальные услуги (€1000).
Налоги: 15% с дохода (€1800)
Чистый доход: €6 800/год (≈5.7% годовых).
💸 Окупаемость: 18–20 лет, но рост цены объекта — +15% в год в премиум-сегменте.
⚖️ Налоги и комиссии: что учесть
при покупке.
Налог 3% от кадастровой стоимости
👉(если цена ниже кадастра — платите с кадастра!).
Нотариальные услуги: €500–€1k.
При аренде:
Налог на доход: 9% (если меньше €1000/мес) или 15% (свыше €1000).
Взносы за управление: 15–25% от оборота.
💎 Итоги: Стоит ли вкладывать?
Да, если:
✅Ищете долгосрочный актив с перспективой роста цен (+5-7% в 2025 году).
✅Готовы к сезонным колебаниям и работе с арендой.
📍Лучшие локации для старта:
Ульцинь — минимальный вход, песчаные пляжи. Но близость к Албании вносит свои особенности.
Бар — баланс цены и стабильного спроса. Пляжи не менее великолепные.
Будва — премиум-доходность, но высокие риски простоя.
🔥 Совет: Покупайте новостройки с отделкой — в Черногории дефицит качественного жилья❗️
Какой вариант вам ближе — студия от €60 000 в Ульцине или квартира в Будве за €120 000 +?
А следующий пост будет с примерами, что можно купить в Черногории прямо сейчас☝️
Следите за выходом..
Связаться со мной:
Whatsapp + 7 9951205007
2 минуты
29 июля 2025