24 подписчика
В Москве сейчас модно покупать ещё несуществующие офисы
Немного статистики от РБК.
В первом полугодии 2023 года по договорам купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) в Москве продали 73 тысячи квадратов офисов - это 65% всех сделок со строящимися проектами, а в 2024 году эта тенденция сохранилась и усилилась.
💼 ДКПБВ: платить за то, чего нет. Почему бизнесу нравится, а инвестору не всегда стоит.
Звучит почти как новый блокбастер: «Плати сейчас - получи потом. Или не получи».😎
📄 Что это вообще такое?
Гражданский кодекс (ст. 455) разрешает продавать то, чего физически пока нет. На старте вы видите красивые рендеры, подписываете договор, вносите поэтапные платежи. Деньги сразу отправляются девелоперу, и по итогу (в теории) вы получаете право собственности на объект.
❓ Чем отличается от ДДУ и преддоговора?
ДДУ (договор долевого участия) - ваш якорь безопасности. Деньги лежат на эскроу-счёте, застройщик получит их только после сдачи дома и регистрации собственности. Риск двойных продаж минимизирован, деньги заморожены, контроль строгий.
Предварительный договор - это, по сути, бумажка с обещанием: «Когда-нибудь мы заключим основной договор». Объект вам не принадлежит, никакого права на него нет, зато и деньги никто и не трогает.
ДКПБВ -гибридный монстр.
✔ Не требует госрегистрации.
✔ Деньги сразу в карман застройщика.
✔ Нет обязательных эскроу.
✔ Полная свобода манёвра у продавца.
Почему застройщики обожают эту схему?
Потому что это мечта любого девелопера:
Деньги поступают сразу и без блокировки.
✔Можно направлять их куда угодно: на стройку, закрытие старых дыр, рекламу, новый участок или просто «осваивать».
✔ Меньше бюрократии, не нужно регистрировать договор и париться с банками.
✔ НДС возвращается сразу, а это огромный плюс для юридических лиц.
В Москве эту схему обожают такие крупные игроки, как Stone, MR Group, Forma и др.
Почему инвесторы/клиенты ведутся?
✔ Боятся скачков цен на коммерческую недвижимость, поэтому хотят застолбить стоимость.
✔ Хочется сэкономить на НДС и красиво «переложить» деньги.
✔ Большие компании любят разбить платежи на транши и «крутить» их внутри группы компаний.
Теперь самое вкусное.
Почему для частного инвестора это скорее билет в шоу «Найди свои деньги».
❌ Нет эскроу-счёта.
Деньги сразу падают на счёт застройщика. Если стройка встанет, деньги уже не ваши.
❌ Банкротство? Здравствуйте, кредиторы.
Если девелопер обанкротится, вы оказываетесь в списке кредиторов на дальних позициях, рядом с поставщиками канцелярии.
❌ Двойные продажи.
Договор не регистрируется в Росреестре. Один и тот же лот могут продать несколько раз. Победит тот, кто первый зарегистрирует право собственности (кто раньше встал, того и тапки). Остальным «достанется на орехи» - суды, нервы и красота серебряных волос.
❌ Расторжение без суда.
Застройщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если заподозрит, что вы не внесёте очередной платёж. Без писем счастья и объяснений.
☠️Про схемы вывода и отмыва денег (жирный бонус для любителей криминальных сериалов)
Деньги, полученные по ДКПБВ, не заморожены. Их можно сразу отправлять по цепочкам:
~ Подрядчики «свои» (аффилированные), которым можно выставить любые завышенные сметы.
~ Субподрядчики, которые «строят» на бумаге.
~ Фиктивные услуги: уборка, «консалтинг», логистика, маркетинг по космическим ценам.
~ Сметы на материалы с накруткой в несколько раз.
Деньги официально проходят как «затраты на стройку», и на бумаге всё выглядит чисто. В реальности же - это шикарный способ вывести или обелить капитал.
В итоге вместо готового офиса или ПСН вы можете получить долгострой, скелет в поле или красивую презентацию с рендерами.
Юридически к вам претензий нет: деньги «инвестированы», отчёты подписаны, акты закрыты.
Моя позиция.
Как юрист с многолетним стажем/опытом в судах/банкротстве/недвижимости, скажу следующее: схема законная, но еще не значит, что нужно туда лезть. ДКПБВ подходит для очень крупных игроков, которые умеют жить на острие рисков, готовы потерять часть капитала и воспринимают стройку как инструмент налоговой или финансовой оптимизации.
3 минуты
9 июля 2025