12 подписчиков
Кейс из практики продажи ипотечной квартиры при банкротстве одного из супругов.
Фабула дела.
Супруг взял кредит на ремонт квартиры под залог этой квартиры. В этой квартире проживают сами супруги и их несовершеннолетний сын. Через некоторое время мужа признают банкротом.
Супруга хочет исключения своей доли в спорной квартире, сослалась на то, что квартира является единственным местом жительства для нее и ее малолетнего сына, она сама не является банкротом, а продажа квартиры с торгов в рамках банкротство ее мужа приведет к потере единственного жилья ее и ее сына.
Кроме того, супруга хотела реализовать преимущественное право покупки доли в ипотечной недвижимости, однако перед торгами финансовый управляющий должника-супруга не направил ей такое предложение.
Что установили суды?
Решением городского суда Московской области до проведения торгов произведен раздел общего совместного имущества. Определена доля супругов в квартире по 50% каждого.
Спорное имущество является предметом залога по договору об ипотеке, а обязательства по кредитному договору определением Арбитражного суда Московской области признаны общими обязательствами супругов.
При последующем разделе общего имущества супругов, переданного в залог по договору залога, заключенному одним из супругов с третьим лицом, залог в отношении этого имущества сохраняется независимо от того, кем из супругов был заключен договор залога и как будет разделено общее имущество супругов.
В настоящем случае обремененное залогом имущество находилось в совместной собственности супругов, изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности супругов по смыслу положений статей 7, 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности.
Следовательно, факт раздела имущества супругов в данном случае не является основанием для исключения доли супруги из конкурсной массы должника.
По результатам реализации предмета залога солидарный залогодатель вправе рассчитывать лишь на часть его стоимости, соответствующую своей доле, оставшуюся после удовлетворения требований залогового кредитора. Иной подход нивелирует преимущественное право залогодержателя на удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соответственно, у супруги отсутствует преимущественное право покупки доли в ипотечной недвижимости.
Судами отказано в удовлетворении заявления супруги об исключении из конкурсной массы и признании торгов недействительными
2 минуты
18 ноября 2024