13 подписчиков
В Государственной Думе допускают 40% падение цен на новостройки. А что будет с застройщиками?
Отмена массовой льготной ипотеки — это не подножка застройщикам, а просто первый шаг к возврату рыночных условий на рынке недвижимости.
Более того, ряд целевых льготных программ будут действовать ещё долгие годы, что является серьёзной поблажкой.
Судя по последним данным Домклика, около 25% (в среднем) от всех выданных ипотек приходилось на общую «льготку», которая перестала действовать с 1 июля 2024 года.
Доля ипотечных сделок в продажах у каждого застройщика отличается, но у всех это подавляющая часть сделок.
Фактически, около 1/5 всех сделок теперь под ударом, так как ипотека становится практически неподъёмной для заёмщиков, которые не могут оформить «семейку», ИТ-ипотеку и т.д.
Квартира стоимостью 5 млн. рублей, первый взнос 1,5 млн. рублей, под ставку 19% на 30 лет.
Ежемесячный платёж составит более 55 тысяч рублей в месяц.
Чтобы взять такой кредит потребуется официальный доход более 90 тысяч рублей в месяц (при средней заработной плате по Российской Федерации 🇷🇺 ниже 80 тысяч рублей).
Я бы сказал — много ниже…
👆В общем, предстоящее приличное падение спроса и цен вполне очевидно, если государство не придумает новые способы увеличения прибылей банков и застройщиков.
Кстати, инвесторы, которые выкупают квартиры пачками у застройщиков за наличку — тоже могут стать менее активными на фоне охлаждения спроса.
В общем, будем смотреть на результаты 3 квартала 2024 года.
Не уверен на счёт «вторички», и падение цен на новостройки в рублях прям на 40%, но охлаждение цен новостроек на 25% вполне реально после такого разгона.
Понятно, что застройщики сейчас будут хвастаться отчётами за 2 квартал 2024 года, которые будут отличными.
Однако, давайте прикинем цифры по чистой рентабельности за 2023 год (скор. чистая прибыль/выручка):
ПИК — 10,4%;
Самолет — 8,5%;
ЛСР — 13,0%;
Эталон (-4,5%);
Инград — 0,7%.
Общий показатель по публичным представителям сектора: 8,9%. Самое интересное, что застройщики за 2022 и 2023 годы почему-то растеряли свою эффективность, даже несмотря на льготку.
Рентабельность по скорректированной чистой прибыли публичных представителей сектора:
2018 — 7,9%;
2019 — 7,8%;
2020 — 14,8% (ввели «льготку»);
2021 — 16,9%;
2022 — 6,7%;
2023 — 8,9%.
📊 Если цены на новостройки упадут на 15% убыточны будут все застройщики. Интересно, что будут делать ПИК и Самолёт со своими долгами в такой ситуации.
Даже если народ начнёт рожать детей специально, чтобы взять семейную ипотеку — на это уйдет время, поэтому какое-то время застройщикам будет непросто.
Будьте осторожнее, выкупая просадки, Друзья, даже если они будут казаться большими.
Источник: автор telegram-канала «TAUREN ИНВЕСТИЦИИ».
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
#новости
#наблюдения
#застройщики
2 минуты
13 октября 2024