❓ДЕНЬГИ - В БАНК или В НЕДВИЖИМОСТЬ? СЧИТАЕМ! Часть 1

Многие непрофессиональные инвесторы, имеющие в закромах сравнительно небольшую сумму денег, очень часто стоят перед выбором: положить деньги в банк на срочный депозит или все-таки прикупить недвижимость у моря и заработать на ее продаже через некоторое время.

✏️ Естественно, решение принимается на основе сравнения. И если годовую доходность вклада так или иначе обладатели денежных излишков могут достоверно подсчитать, то с расчетом доходности недвижимости у моря дело обстоит сложнее либо, чаще всего, вообще никак.

Причина проста - для более менее достоверного прогноза доходности недвижимости требуется профессионально составленная финансовая модель. А где ее взять, если Вы не финансист или не профессиональный инвестор?

Правильно - неискушенным "инвесторам" ничего не остается, как только исходить из тех прогнозов, что дает застройщик. Сейчас, например, по курортной недвижимости модный "прогноз" от застройщиков и продавцов - от 30% годовых.

🙈 И хорошо еще, если покупателю показывают хоть как-то обоснованные инвестрасчеты, в основе которых лежит реальный анализ экономической ситуации и локального рынка, а не просто красочные завлекательные картинки с графиками и цифрами доходности крупным шрифтом :-)

И даже если Вам дали вполне профессиональный расчет в Эксельке со всякими загадочными терминами, возникает вопрос: а действительно ли для расчетов использовались достоверные данные или они просто подогнаны под нужную доходность?

Я немало видел инвестрасчетов от застройщиков, и скажу: всякое бывает.

☝️Отсюда мораль: семь раз отпей, один - отъешь!

📈 РОСТ ЦЕНЫ В ПРОШЛОМ НЕ ГАРАНТИРУЕТ РОСТА ЦЕНЫ В БУДУЩЕМ

Итак, Вы - непрофессиональный инвестор без опыта или с небольшим случайно-удачным опытом покупки и продажи недвижимости. Что-то купили на восходящем рынке, были благоприятные ипотечные условия, относительно быстро удалось продать, получить неплохую прибыль и все - теперь думаете, что поймали Бога за бороду.

Если трезво оценить ситуацию, надо будет признаться - процессом в этом случае Вы никак не управляли, никаких предварительных расчетов не вели, ничего особо не планировали. Максимум, что Вы сделали - это попытались понять ситуацию на рынке - с кем-то поговорили, что-то почитали, сочли вложения перспективными и приняли решение. Повезло, и все на этом. Повезет ли в следующий раз - вопрос отдельный. Вообще, такие "дикие инвестиции" - штука непредсказуемая. Не рулетка, конечно, но с элементами.

А вчера пошарили по карманам, и нашли там 11 000 000 руб. - достаточную сумма, чтобы прикупить небольшой номер в апарт-отеле с управлением у моря со сроком сдачи 2027 г. Обратились ко мне, сдали анализы, и я посоветовал Вам спекулятивную стратегию с выходом из проекта через 2 года.

😎 ДИАЛОГ С "ЖАБОЙ"

Однако Ваша "жаба" завела свою привычную обывательскую шарманку: "сейчас ведь банковский вклад - аж 19%! И надежнее, и рисков меньше, и вообще как-то родной банк ближе к народному телу. Распихаю 11 млн. по 5 банкам, чтобы уместиться в страховой лимит, и буду спать спокойно!"

Ну, если "жаба" - по жизни Ваш рулевой, то рулите, конечно, в банк. Но, мне кажется, если Вы читаете этот пост, то возможности "жабьего" влияния на Вас ограничены и Вы открыты также и иным направлениям в целях сохранить и приумножить честно заработанное.

❓К ЧЕМУ ЭТО ВСЕ?

А к тому, что инвестиции в недвижимость - дело, требующее не рассматривания красочных презентаций и рендеров, а понимания фундаментальных перспектив развития макро- и микролокаций, в которых планируете приобретение, и тщательной "оцифровки" этих перспектив.

♨️ В данном случае наша задача такова:

- на основе достоверных расчетов сравнить предполагаемую доходность банковского депозита и прогнозируемую доходность апартамента в апарт-отеле с управлением. Например, в Крыму. Сравнить, и только после этого сделать обоснованный вывод, куда лучше вложить Ваши "карманные" 11 000 000 руб. исходя из Вашего риск-профиля и пр.

#банковскийвклад_Роскурортинвест #инвестрасчет_Роскурортинвест #ликбез_Роскурортинвест

3 минуты

9 октября 2024