168 подписчиков
❓КАК ОЦЕНИТЬ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ?
Сегодня расскажу о трех китах (или слонах - кому как), на которых основывается инвестирование в недвижимость. И если Вы их не рассчитали, то, прямо скажу, Вы понятия не имеете об эффективности свои инвестиций в конкретный объект недвижимости. Следовательно, инвестируете наобум, что чаще всего выходит боком.
При помощи этих финансовые показателей Вы, как инвестор, сможете понять, когда и куда вкладывать деньги в недвижимость. Эти показатели как компас - они указывают верный путь и подсказывают, стоит ли пускаться в плавание вообще.
1️⃣ IRR (Internal Rate of Return - внутренняя норма доходности)
IRR — это процентная ставка, при которой чистая приведённая стоимость (NPV) всех денежных потоков от инвестиции (как положительных, так и отрицательных) равна нулю. По сути, это ставка доходности, при которой инвестиционные вложения оправдываются.
Пример:
- Инвестиции (цена покупки апартамента) = 10 млн. руб.
- Цена продажи по уступке через 2 года = 12 млн. руб.
- Прибыль = Цена продажи - Инвестиции = 12 млн. руб. - 10 млн. руб. = 2 млн. руб.
Вычисляем IRR по определенной формуле и получаем значение доходности проекта 9.54%.
Устраивает - вкладываетесь, не устраивает - ищете другой, более выгодный, объект.
2️⃣ ROI (Return on Investment - возврат на инвестиции)
ROI — это отношение прибыли от инвестиции к Вашим первоначальным вложениям, выраженное в процентах. Это показатель, который позволяет оценить эффективность инвестиций.
Пример:
- Инвестиции (цена покупки) = 10 млн. руб.
- Цена продажи через 2 года = 12 млн. руб.
- Прибыль = Цена продажи - Инвестиции = 12 млн. руб. - 10 млн. руб. = 2 млн. руб.
Вычисляем по определенной формуле и получаем, что возврат на инвестиции (ROI) составляет 20%.
И как это понимать?
ROI > 0% - инвестиции были выгодны? Вы получили прибыль.
ROI = 0% - как бы ничего не получили, ничего не потеряли.
ROI < 0% - инвестиции убыточные.
А наш ROI 20% можно определить как хорошее соотношение между прибылью от инвестиций и суммой, вложенной в объект.
3️⃣ NPV (Net Present Value - чистая приведённая стоимость)
NPV — это сумма всех будущих денежных потоков (поступлений и расходов), приведённых к текущему моменту времени с учётом дисконтной ставки. NPV позволяет понять, сколько Ваша инвестиция стоит сегодня. Также этот показатель используется для сравнения доходности какого-либо одного инструмента с другим. Например, с доходностью популярного нынче банковского депозита.
Пример:
- Инвестиции (цена покупки) = 10 млн. руб.
- Цена продажи через 2 года = 12 млн. руб.
- Прибыль = Цена продажи - Инвестиции = 12 млн. руб. - 10 млн. руб. = 2 млн. руб.
- Размер ставки дисконтирования - 15%. Для примера - это текущая ставка банковского депозита на 2 года.
Вычисляем по определенной формуле и получаем, что при ставке дисконтирования 15% NPV составляет примерно -934,797.74 руб. Это прямо указывает на то, что проект не является выгодным при данной ставке дисконтирования и лучше отнести деньги в банк. При условии, что Вы сумели трезво рассчитать реальную доходность банковского вклада с учетом реальной инфляции и перспектив по ключевой ставке.
И как это понимать?
Очень просто.
Если NPV >0, то в этот объект имеет смысл инвестировать, обратив внимание и на другие показатели. И эти инвестиции, возможно, будут выгоднее, чем просто отнести деньги в банк.
Если NPV<0, то нет. Несите свои деньжищи в банк или иное, не столь отдаленное, место.
‼️ Почему-то в инвестрасчетах застройщиков, которые предлагаются потенциальным покупателям как доказательство выгодности инвестиций в их стройки, Вы очень редко увидите эти показатели все вместе.
Почему-то...
Поэтому я, как только стартует новый апарт-отель, первым делом строю полноценную инвестиционную финансовую модель, из которой становится видно, насколько реально привлекателен для приумножения капитала данный проект.
🙄 Желаю Вам в финансовых вопросах всегда думать своей головой!
💯А если нечем или не знаете, как правильно думать - я всегда помогу: @roskurortinvest
Полезные материалы для инвесторов: #ЛИКБЕЗ_Роскурортинвест
3 минуты
9 октября 2024