139 подписчиков
⚠️ НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРИ УСТУПКЕ
Данный расклад раскину для спекулянтов недвижимостью - купил на стадии строительства, и продал до сдачи проекта или после.
Тема для курортной недвижимости очень интересная, прибыль получите в любом случае. Другой вопрос, какую. Если бездумно выбрать момент входа или выхода - будет Вам 10% маржи. А если создать финмодель по проекту, все просчитать, насколько это вообще возможно, то на некоторых проектах можно и 100% взять.
👉 Но мы сегодня не столько о прибыли, сколько об "убыли" - о том, что от инвестора потребует государство в виде налогов.
Классическая и наиболее распространенная модель спекуляции на недвижимости предполагает и покупку, и продажу на стадии строительства, без вступления в собственность.
❓ Почему без вступления в собственность?
1) Объект ощутимо растет в цене только в период строительства. После сдачи капитализация минимальная, и смысл имеет только как защитное вложение на долгосрок.
2) Если инвестор - профессионал, то у него деньги работают по графику и везде есть свои сроки - покупка, нахождение в проекте, выход из него - все регламентировано и просчитано. Прибыль делается именно на коротких сроках, до момента сдачи объекта госкомиссии.
Из этого следует что? А то, что инвестор в собственность не вступает, а продает актив по уступке прав требования по ДДУ еще на этапе строительства.
И с какими только заблуждениями я здесь не сталкиваюсь... Некоторые до сих пор считают, что при уступке не возникает обязанность уплаты НДФЛ. Люди, проснитесь! Эти золотые времена миновали еще в прошлом десятилетии.
Налоги при при уступке инвестор платит!
Разберемся, в каком виде.
Будем рассматривать ситуацию уже с учетом недавних поправок в налоговый кодекс РФ.
✅ Итак, с 2025 года при продаже имущественных прав или прав требования (уступки) для налоговых резидентов будет действовать пять прогрессивных ставок НДФЛ в зависимости от суммы дохода в год:
13% — для дoходов до 2,4 млн руб. в год;
15% — от 2,4 млн до 5 млн руб. в год;
18% — от 5 млн до 20 млн руб. в год;
20% — от 20 млн до 50 млн руб. в год;
22% — свыше 50 млн руб. в год.
Для нерезидентов НДФЛ остается прежним - 30% от дохода "на бочку" и свободен.
Пляшем от формулы:
доход = цена "продажи", указанная в договоре уступки минус цена, по которой был Вами куплен объект (расход на приобретение прав)
⚡️ Кстати, если получаете доход от аренды (найма) как физическое лицо, стaвки НДФЛ такие же, как в случае с уступками. 👆
Но таки покажите мне разумного инвестора, который инвестирует как физлицо! Это таки невозможно себе представить!
☄️ Как законно минимизировать ставку налога при продаже по уступке?
1) зарегистрироваться самозанятым и сдавать апартамент в найм, уплачивая НПД 4 или 6% в пределах лимита дохода в 2,4 млн. руб. в год. Не подходит вообще - ни для случаев сдачи в аренду нежилого помещения (апартаментов), ни, тем более, для случаев перепродажи недвижимости.
2) зарегистрироваться как ИП на УСН 6% и спокойно покупать-продавать, сдавать в аренду и пр. любые помещения в любом количестве. Учитывая максимально допустимую выручку для УСН в пределах 450 млн. руб. в год.
Если Вы вдруг очень активный инвестор с доходом от 60 до 450 млн. руб. в год, то в расчет пойдет еще необходимость уплаты НДС 20%. Для большинства инвесторов это даже близко не актуально.
🔥 Разницу между 13-22% НДФЛ и ИП на УСН 6% ощущаете?
Кстати, про ИП на УСН для нерезидентов РФ. Ставка налога у них не меняется - остаются те же 6%. Однако есть особенности, но это уже отдельный разговор.
ВЕРДИКТ:
✅ при спекулятивной стратегии инвестору выгоднее покупать объект на ИП на УСН 6%, уплачивая налог с продажи объекта 6%.
✅ при арендной стратегии у инвестора вообще только один на 100% законный вариант - регистрироваться как ИП на УСН 6 или 15% (ибо сдача в аренду нежилого помещения расценивается налоговой исключительно как предпринимательская деятельность со всеми вытекающими) и платить налог с арендной деятельности.
А на сегодня - всё.
Грамотных Вам инвестиций! 🤝
Ваш Альберт @roskurortinvest
#НАЛОГИ_Роскурортинвест #ЛИКБЕЗ_Роскурортинвест
3 минуты
9 октября 2024