13 подписчиков
Рынок недвижимости: ловушка для владельцев денег!
Рекордно жёсткая политика Банка России отправила рынок недвижимости в нокаут новую реальность.
Для большинства игроков недвижимость в 2024 году — это не про инвестиции, сколько бы ни пели дифирамбы риелторы, опьянённые успехом периода 2019-2023 годов (который остался в прошлом).
Сейчас мы наблюдаем запретительные ставки по ипотеке на вторичном рынке и необходимое сильное остужение льготной ипотеки.
Чего ожидать дальше покупателям, инвесторам, арендаторам? Поясню краткосрочно и долгосрочно!
По порядку:
1. Покупатели квартир на первичном рынке.
Льготной ипотеки для всех на подарочных условиях больше нет. Если её нет и для вас, то справедлив следующий пункт (2).
Если возможность для льготы есть, то торг с продавцом и льгота — разумны. А что с рынком будет долгосрочно, поймёте ниже.
2. Покупатели квартир на вторичном рынке.
Ипотека при текущих ставках (20+%) выглядит совсем негуманно.
Если экономика не уйдёт в «турецкий синдром» (а я этого сейчас не ожидаю), то такая ипотека будет серьёзным финансовым бременем.
Продавцы недвижимости пытаются завлекать покупателей (у которых есть средства на большую часть объекта) тем, что «скоро вот-вот» Банк России снизит ставку, и все ломанутся покупать, и скидок не будет!
Я считаю, что это нереалистичный сценарий.
Банк России в 2025 году если и будет, то снизит ставку скромными темпами. Пока я не ожидаю ставку ниже 16% в среднем по 2025 году.
Справедливо предполагаю, что остужение рынка продолжится на горизонте следующих 3-6 месяцев, а дальше уже будем актуализировать.
Всё это время Банк России платит тем, кто не покупает квартиру.
Накопительный счёт за 6 месяцев принесёт +10%. А средняя квартира может не вырасти на это значение, да и арендой принесёт меньше.
Такая логика справедлива для большинства регионов, включая Москву.
Вот данные — наглядно видно, что вторичка на фоне высокой ставки развернулась к падению и за год проиграла бы накопительному счёту.
Отмечу, что есть регионы-исключения, где рынок, видимо, ещё не завершил горячую фазу, например, Краснодар.
Поэтому на вторичном рынке мне видится неторопливая стратегия с получением процентной доходности и активный торг — лучшими друзьями покупателя.
3. Аренда.
Тут начинается магия. Всё больше покупателей понимают тему из пункта 2!
Они кладут деньги на депозит, откладывают покупку и снимают квартиру. Уже фиксируют рекордный рост ставок на аренду.
Пока ставка высокая, рынок аренды будет перегрет, а покупка, наоборот, будет слабеть. Это, вероятно, не изменится в течение ближайших 6 месяцев.
В этих условиях, чем раньше (если надо) ты найдёшь квартиру по выгодной цене и хорошо договоришься, тем лучше.
Для арендодателей при этом «манны небесной» не наступает.
Просто их арендная доходность немного растёт вслед за ростом ставки в экономике, но в большинстве случаев всё равно проигрывает последней.
Логично предположить, что большинство рынка сейчас «сидит на деньгах».
Пока ставки растут, а рубль не слабеет, конструкция работает очень хорошо. Ты получаешь мощный процент в рублях и не проигрываешь в валюте!
Но как только ставки начнут снижать (это потребуется, когда экономика станет более тусклой, примерно со 2 полугодия 2025 года — 2 полугодия 2026 года), эти деньги как лавина будут сходить на экономику.
Произойти это может под аккомпанемент ослабления рубля, слабой нефти или проблем мировой экономики (Китай пока осторожно пробует себя в роли США 2008 года).
Это и будет «ловушкой для владельцев денег»!
Те, кто пересидит в депозите, могут пострадать от нового витка инфляции.
Когда лавина пойдёт, люди начнут сметать и недвижимость, и акции, но важным вопросом будет не как заработать в рублях, а как не потерять (а лучше заработать) в валюте…
Источник: автор telegram-канала «Мультипликатор».
#наблюдения
#недвижимость
3 минуты
29 сентября 2024