14 подписчиков
Make апарты Great again, инвестируем в бетон под 26% годовых 🏠
Сегодня в рубрике, инвест кейсы разберем ситуацию которая поменяла мое мировосприятие о недвижимости. Нет, я всегда знал, что есть примеры когда покупают забытые богом бывшие склады, переоформляют, дают на лапу, перестраивают, делают тяп-ляп красивую обертку и сливают жертвам и на этих спекуляциях получаЛИ 30-50% годовых. Но сегодня мы разберем долгосрочную пассивную инвестицию, которая будет обеспечивать вас долгие годы!
💡Летом я писал, что рассматриваю покупку жилья под сдачу, но в итоге побывав на обьекте, я в ужасе выбежал и побежал без оглядки, опомнился уже в другом районе 🏃♂️
А мой друг убежать не смог, в итоге вошел в проект, и сейчас я приведу его калькуляцию🧮 Далее в статье буду для простоты называть его Герой!
1️⃣Покупка объекта: Никаких старых квартир, или новомодных домов по 35 млн за однушку, здесь у вас будет доходность 4,5% годовых. Наш герой выбрал новый апарт комплекс прямо на западе МКАД. Много этажей, много апартов, есть стильное лобби с кафе, новый ремонт, качество отделки посредственное. Но выглядит это все весьма весьма не плохо, и когда ремонты будут закончены, вполне симпатично.
Стоимость 4 100 000 руб за студию 25 кв.м
2️⃣Ремонт объекта: Естественно, что за такие деньги в 2024 году объект полностью в черновой отделке, НО это и хорошо для сдачи нужна конфетка.
И так, если вы хотите минимум включения то вам потребуется бригада с прорабом, что обойдется вам около 25к за метр квадратный (в студии), естественно это будут люди не с обложек глянцевых журналов и даже не из телепередачи "Школа ремонта", скорее всего это будет 1 бедолага.
Стоимость Работы: 636 851 руб
3️⃣Материалы: тут наша задача создать образ стильной, модной квартиры, "как с обложки", но качество материалов будет уровня Леруа Мерлен. На антураже экономить нельзя, иначе не зацепить любительниц инстаграма.
Стоимость строй материалов: 455 983 руб
4️⃣Мебель: Все вышесказанное про ремонт материалы справедливо и тут, нам нужны хорошие смесители, качественный диван, посудомойка, варочная, хорошая посудомойка и стирка, кондиционер, телевизор со смарт ТВ и еще по мелочи.
Стоимость мебели и техники: 501 060 руб
Итого расходы: 5 693 894 руб
🕓 Время потраченное с момента покупки до сдачи в аренду 11 месяцев. Дело в том, что у Героя банально не было времени этим заниматься, можно было провернуть за 5 мес.
——————————————————
Доходность:
🟠Сдал апарты за 4 дня с момента размещения, молодому IT специалисту
🟠Договор аренды на 1 год с залогом в 1 месяц
🟠Стоимость сдачи 65 000 руб в месяц
Окупаемость:
⚫️Мы получаем доходность в 13,7% годовых, просто пассивным доходом со сдачи🪙
⚫️Окупаемость в тупую 7,2 года (и это без индексаций которые сейчас происходят раз в год), с ними я думаю сократится до 5-6 лет
⚫️Ну и конечно не забываем про рост тела, сейчас он составляет 10-12% годовых в среднем в МСК.
Как вам такие инвестиции в бетон? Я долго жил с парадигмой доходности в 4,5% годовых+ рост тела. Теперь же я признаю, что сильно заблуждался, в скором времени расскажу про свою обновленную стратегию 2026 года.
Ставь 🔥 если зашел формат, и хочет больше реальных инвест проектов!
2 минуты
3 октября 2024