61 подписчик
Пост для продавцов своей недвижимости. Сразу оговорюсь, что не претендую на истину в последней инстанции. Готова подискутировать.
Когда у тебя больше 200 конкурентов. Что делать продавцу недвижимости?
По следам одной консультации. Обратилась прекрасная девушка, нужно продать две квартиры в очень престижном ЖК «Остров» от застройщика ДОНСТРОЙ. Покупка была год назад, цена была хорошая, но уже не стартовая. Застройщик обещал хороший инвест. рост.
Можно ли сейчас продать квартиру? И насколько это выгодно?
Ответ: продать можно. Но, цена вас сейчас не порадует. Продать всегда можно только по рынку. Выше рынка - если у квартиры уникальные/редкие характеристики (терраса, камин, виды, хайфлэт…). Если цена рынка не устаивает? Тогда нужно отложить продажу до сдачи дома или когда рынок вырастет до нужной вам цены (рынок, а не застройщик).
Давайте про порядок цифр для наглядности:
— Купили в 2023, 57 м2 = 31.8 млн. с выгодной ставкой по ипотеке.
— Сегодня вторичка и переуступка (не у застроя)= средняя цена на аналогичную площадь 28.0-32.0 млн.
— Ожидание у продавца: 36-37 млн.
Как видно из цифр (а если к цене покупки ещё прибавить ипотечный платёж за год), то заработка (инвеста) не получается.
Да, можно помечтать, что ты продашь дороже всех, но у тебя есть конкуренты - и в этой площади в экспозиции аж 35 лотов, от 28.9 млн до 39.3 млн. (включая лоты застройщика). И многие экспонируются даже с прошлого года, кликов мало, спрос низкий.
Конечно, не все лоты одинаковые: виды из окон, расположение корпусов, этажи очень разные - есть что выбрать.
Но представьте, что вы в роли не продавца, а покупатель. Разверните «картинку мира». Вы что будете делать Проанализируете рынок. И конечно, будете прозванивать всех собственников.
Вариант 1: Кто-то из собственников купил раньше, даже на старте, а если еще и без ипотечного плеча. И он даст покупателю самую интересную цену.
Вы скажете «Ну и пусть даёт!Значит следующий покупатель прийдет ко мне!». А тут раз, и ещё один сосед свою квартиру выставил, и снова по хорошей цене. Так и будут покупатели уходить к конкурентам.
Вариант 2: покупателю нравится ваша квартира по совокупности всех характеристик, но он вам сделает предложение «по рынку», не дурак же, т.е. дает вам 30 млн., максимум 31.0 млн. И дальше как? А вам эта цена не интересна. Вы же купили за 31.8 плюс ипотечные платежи.
Что делать? Отложить продажу и отслеживать рынок пока он не повернется к вам лицом. Или продавать по рынку и фиксировать убыток. Всё зависит от срочности продавца. Мы же все со своей ситуацией. Иногда деньги нужнее здесь и сейчас. Но если есть возможность подождать, то сейчас не время продавать в этом ЖК.
Возможно, я ошибаюсь. Но мне об этом говорят цифры и опыт продаж переуступок моих клиентов. К тому же я отслеживаю такие продажи у моих коллег.
Если бы клиент купил квартиру по более привлекательной цене (например, в 2020 или 2021), и без ипотеки. То цифры сразу стали бы привлекательнее. Но это не наш случай. Факт остается фактом.
Это я ещё не говорю про рынок вокруг. Конкуренция не ограничивается только одним ЖК. Покупатель с 30 млн. не только Остров будет смотреть, у него выбор намного шире. И не факт, что он не уйдет в другой проект. У нас как-то покупатель, смотрел Остров, а купил Сити Бэй. И бесполезно тут говорить о сравнении и логике. В данном случае - это дело вкуса. Ой, и денег, конечно.
2 минуты
7 августа 2024