18,5 тыс подписчиков
Пузырь на рынке жилой недвижимости
Из-за того, что стоимость квадратного метра в России улетела куда-то в космос за последние 4 года, можно все чаще и чаще слышать про «надутый пузырь» на рынке недвижимости. И что если этот пузырь лопнет, тогда придет конец жилому сектору, а там и банки со всей финансовой системой могут упасть.
Но как конкретно может лопнуть пузырь? Какие события этому будут способствовать? Давайте разбираться.
Классическое надувание «пузыря» заключается в том, что цена какого-то актива продолжительное время растет, а затем этот актив становится такой дорогой, что купить его становится либо невозможно, либо нужно привлечь большой займ, и при этом быстро и выгодно продать такой актив тоже не получится. «Узкое горлышко» российского рынка недвижимости как раз и находится между первичным и вторичным рынком, где стало невозможно продать выгодно актив.
Разница между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынке достигает 30-40%. То есть, когда вы покупаете жилье напрямую у застройщика, то в момент передачи ключей на руки ваша квартира теряет в цене 30-40%.
Связано это с тем, что вам придется продавать такой актив уже как вторичку, где спрос меньше, да и льготных кредитов никогда не существовало. К слову, почти каждая четвертая квартира на первичном рынке жилья покупалась по льготной программе в период с 2020-2024 годы.
На текущий момент в России очень дорогие кредиты и высокая инфляция. Ситуация, в рамках которой очень легко попасть в нужду или личный дефолт.
И если кто-то не сможет обслуживать свой долг по ипотеке, а выгодно продать актив на вторнике тоже не получится, то этими деньгами даже ипотеку перекрыть не получится. А что если таких людей будет десятки тысяч?
Это уже целая угроза финансовой системы страны. Если клиент впадает в дефолт по ипотеке, то банк забирает себе жилье в качестве обеспечения кредита.
Но, реализовать весь этот объем жилья на вторичке при низком спросе и дорогих кредитах будет сложно, и тогда финансовые институты могут начать делать скидки, чтобы спасти хотя бы часть капитала. Но, не все банки могут переваривать такие убытки и кто-то из банков может угодить в дефолт уже на своей шкуре.
И вот вам пузырь и угроза экономике. Хотя казалось бы — просто ипотеки и цены на жилье.
1 минута
4 августа 2024