9255 подписчиков
Недвижимость всегда растет. Резюме перед отменой льготной ипотеки
👉Цены
Есть две проекции на цены жилой недвижимости:
• огромный пузырь в первичке, который надула льготная ипотека, и подхватила за собой вторичный рынок
• альтернативный взгляд: даже по графику выше среднегодовой рост цен около 16%. Это всего на пару процентов выше, чем недвижимость в среднем роста за 20 лет (~13%). Где тут пузырь?
За рост цен — инфляция, рост денежной массы
Против — оторванность цен от себестоимости в крупных городах, высокие ставки по ипотеке
👉Процентные ставки
В 2 словах про ставки вторичного рынка – они %бнутые: в среднем по банкам это 17-20% годовых. Чтобы купить несчастную студию за 7 млн, имея на руках 2 млн – нужно иметь доход выше 100 тысяч и ежемесячный платеж по ипотеке составит 86 тыс. Про переплату молчу… нет, не могу – 23 млн!
👉Льготные программы ипотеки
Теперь что касается отмены – заканчивается только классическая льготная программа. Семейную продлили до 2030 года. IT вроде как осталась, но говорят некоторые банки взяли паузу, якобы нет бюджета
👉Большой объем непроданного жилья
В среднем, продано лишь 30% строящегося жилья. Еще треть в продаже, и 30-40% не выведено в продажу. Баланс более-менее в районе исторических средних. Проблема лишь одна: спрос уменьшится из-за сокращения льгот, а объем предложения (строительства) сокращать нельзя.
👉Заемщики
Общее мнение – перекредитованы: почти половина ипотечников тратит на платежи по кредитам >80% дохода. С ужасом открыл для себя Youtube блогеров, которые рекомендуют покупать по 4-5 квартир. Это просто вредительство (!), там нет математики, лишь ожидания бесконечного роста.
👉Тезисно
Основная рекомендация — всегда пользоваться калькулятором. Строительные компании и риелторы пытаются продать вам идею низкого ежемесячного платежа:
• всегда смотрите, на какой срок ставка льготная (все 30 лет, или только до ввода дома)
• какие цели на квартиру? Если берете студию на 3-5 лет, а потом придется расширяться – учитывайте, что на вторичном рынке ваш покупатель будет с рыночной ставкой по ипотеке и ваши 30 тысяч рублей по 6% — для него почти 100 / месяц по ставке 18%
• подвергайте сомнению каждое слово риелтора: перепроверяйте размер скидки, платеж, срок. Пусть это выглядит странно, но поверьте, 1-2% переплаты в год это отпуск на море для всей семьи
Смотрите на локацию дома: инфраструктура, транспорт, и сколько домов рядом. Продать однушку в однотипном муравейнике из 50 таких же домов будет сложно. Да, мы все покупаем квартиру на всю жизнь, но статистически — всего на 5-7 лет в среднем.
Пишите свои мысли в комментарии:
2 минуты
25 июня 2024