494 подписчика
Сегодня важный день для рынков и он определит судьбу текущего тренда на лето, инфляция уже вышла лучше ожиданий, но стоит дождаться речи Пауэлла. Но я сегодня напишу пост не об этом, поговорим сегодня о ситуации на рынке недвижимости в Москве, обо всей России судить, как обычно, не берусь, так как она велика, и ценообразование и его причины могут отличаться. Так что в регионах ситуация пока принципиально иная, как минимум до окончания СВО.
⠀
У нас с 1 июля заканчиваются или переформатируются основные программы льготной ипотеки. Льготную ипотеку отменят совсем, а вот семейная останется. Но тут сложности и нужно иметь детей до 6 лет, таким образом стимулируют демографию - хочешь ипотеку под 6% - рожай еще детей. В целом начинание хорошее, да вот только в Москве она работает не очень хорошо из-за максимального ее размера в 12 млн рублей (в регионах до 6 млн), на эти деньги сейчас в лучшем случае однокомнатную квартиру можно купить. Здесь налицо проблема роста цен на недвижимость с которой пытается бороться правительство и ЦБ, но вот получается пока не очень.
⠀
Как обычно под окончание программ бегут все желающие успеть, а тут еще и ЦБ скорее всего поднимет ставку в июле до 18%, так что торопится будут активно. Поэтому в данных за май и июнь будет рост числа сделок с недвижимостью, а цены немного подрастут. Но вот во второй половине года ситуация начнет меняться и цены медленно пойдут вниз (при условии стабильного курса рубля), но вниз не сильно 10-15% на новостройки при хорошем торге. На вторичке ситуация может быть другая, но тут разрыв цен уже достаточно большой и сильно падать они не будут. Но сейчас на вторичном рынке можно найти много хороших предложений (квартиры по переуступке тоже вторичка). Так что если у вас есть деньги и вам не нужна ипотека, то время для покупки недвижимости неплохое.
⠀
Еще в Москве с 7 мая 2024 года застройщики не успевшие получить разрешительную документацию на строительство перестанут строить студии меньше 28 квадратных метров, потому что их перестанут считать жилыми помещениями. Они все станут апартаментами, те что успели получить разрешение достроят и статус не изменится. Лично меня очень раздражает мелкая нарезка застройщиками и обилие этих студий, они даже в дома бизнес класса умудряются их запихнуть. Но теперь эта практика прекратится, правда жилье станет менее доступным.
⠀
Но и эти студии в основном покупали инвесторы и делали из них квартиры под аренду. Изменение этого стандарта - серьезный удар по рынку, так как в Москве это 18% всего сданного жилья в 2023 году. И тенденция на уменьшение площади только начиналась, так что в 2024 году этот процент уже может перевалить и за 20, но потом такие студии строить перестанут, они останутся только в апартаментах. Сложно сказать как это отразится на ценах, но скорее всего цена за квадратный метр снизится, так как новые студии в 28 метров будут продаваться по почти такой же цене как сейчас за 20 метров, просто потому что потребитель не может платить больше.
⠀
К сожалению не могу вас обрадовать палением цен на недвижимость в ближайшее время, так что если вам нужна квартира, то можете ее покупать по текущим условиям. Но если вы берёте за кэш, то есть возможность поторговаться и найти хороший вариант на вторичном рынке. Но в ближайшее время ставки не снизятся, а ипотека на нормальное жилье будет неподъемной задачей для простого человека, как минимум в Москве. За однушку в Москве сейчас надо платить 150к рублей в ипотеку на 30 лет под 18% годовых, а за нормальную евро-3 220-250к в месяц.
⠀
И ведь кто-то же покупает эти квартиры под текущую ставку, и покупают достаточно массово. Такие цифры пугают даже меня, а мне кажется что я живу неплохо, но кто все эти люди, что могут себе позволить такие платежи регулярно и подписаться на такие выплаты на 30 лет.
3 минуты
12 июня 2024