334 подписчика
Сколько стоит технический план на ввод здания и почему сейчас много бардака в планах новых квартир?
У нас в Смарт Вэй технический план с обмерами многоквартирного дома в Москве на 10 000 кв. м. и 80 квартир - стоит 680 000 рублей (8500 р за квартиру), а на 50 000 кв . м. и 600 квартир - 1 900 000 рублей (3200 р за 1 квартиру).
Много это или мало? В эту стоимость входит работа нескольких кадастровых инженеров, векторизаторов, руководителя проекта, оплата административного персонала, реклама. Процедура выглядит так: застройщик передает нам проекты и разрешение на строительство, мы начинаем выходить и обмерять каждую квартиру, параллельно вычерчивая все изменения, которые обычно составляют от 50 до 80% от начального проекта, так как даже кривые стены влияют на планировку и общую площадь. После подготовки планов следует проверка, контроль ошибок, допобмеры, нарезка квартир. По результату проводится согласование площадей с заказчиком и оформление финального варианта технического плана. При этом есть статистика среднего показателя результативности наших специалистов: 1 кадастровый инженер обходит от 5000 до 10000 кв.м. в месяц, один векторизатор чертит от 10000 до 20000 кв.м. в месяц.
С 2017 года активно используется практика, когда кадастровый инженер вообще не выходит на объект, не работает с планами. Просто берет DWG у застройщика и переделывает под технический план, нарезая квартиры.
Прим. DWG - это поэтажные чертежи объекта в электронном виде, оформленные в момент первичного проектирования.
По времени на 50000 кв. м. один человек такое переоформление делает за неделю-две. Соответственно и стоимость таких работ в 10 раз отличается от нашей. Такую работу кадастрового инженера никто не проверяет, так как Росреестр не выходит на объект - просто регистрирует документы без анализа соответствия факту. Да - Кадастровый инженер рискует своим аттестатом, но не факт, что можно доказать отсутствие замеров, ведь часто уже после техплана застройщик еще продолжает строить межкомнатные стены.
Мы активно участвовали в тендерах на ввод в эксплуатацию, выставляя реальную стоимость работ в коммерческих предложениях. Также делали наши коллеги из похожих организаций. Но на тендер, условно в 1 млн руб, выходит порядка 50 участников, которые конкурируют наименьшим предложением по цене, и в результате выигрывает предложение в 45 000 рублей кадастрового инженера-частника, к примеру - из Челябинска. Однако билеты из Челябинка в Москву стоят дороже, чем цена его работ. Инженер даже не выезжает - делает техплан по DWG.
Что в итоге получается? На кадастровый учет ставятся квартиры, планы которых не соответствуют действительности - стены в других местах или их нет, площадь скачет до 3 до 15% разницы (на 50 кв.м. - может и на 5 кв.м. отличаться). Застройщик или правообладатель получает судебные иски и требования вернуть часть денег за кв.м., а также проценты за пользование незаконно полученными денежными средствами.
В среднем один иск по данным кад арбитр - это потеря застройщиком от 500 000 рублей, а учитывая количество квартир - десятки миллионов рублей.
Но в случае гос тендеров у заказчиков часто нет выбора, ведь требование закона заключить контракт по минимальной цене (хотя могут и квалификацию ставить, но это уже совсем другая история), а вот что заставляет крупнейших застройщиков заказывать документы у частных кадастровых инженеров (которые зачастую демпингуют, не могут выехать в Москву или СПб просто из за отсутствия финансовой возможности заложить это в расходы) для экономии 500 т.р. сейчас, чтобы через год потерять 10 млн в исках?
Хороший вопрос, но ответа на него нет - все еще заказыют самое дешевое. А мы потом согласовываем перепланировки в нежилых помещениях многоквартирных домов, где в Росреестре есть крыльцо, а по факту - глухое окно, хотя объект только получил ввод и никогда никем не эксплуатировался (немногие берут такие объекты, так как не понимают, как это возможно). Мы с такими случаями сталкиваемся и успешно решаем вопросы по согласованию. Однако проблема находится гораздо глубже….
3 минуты
23 апреля 2024