10 подписчиков
#ипотека&инвестиции
Очень интересная тема: выгодна ли ипотека или надо покупать только без неё. Столкнулся с мнением, что достаточно обеспеченный человек, никогда не возьмёт себе ипотеку, а купит квартиру сразу за наличные. Что мол только те, кто не может позволить себе выложить полную сумму стоимости квартиры влазит в кабалу на 30 лет с бешенной переплатой, а богатые никогда не берут кредиты.
Вот вроде бы и правильная вещь - избегать кредитов, но вот совершенно неграмотная с финансовой точки зрения. Разберём так ли это на самом деле.
Итак, развеем мифы по-порядку:
- богатые никогда не берут кредиты.
Это не так. Кредит это ускоритель, как вверх, при полезном кредите, так и вниз, при вредном кредите. Богатые берут только полезные кредиты, поэтому их богатство растет гораздо быстрее, чем у тех, кто не берет кредитов. Отличить хороший кредит от плохого очень просто, при первом кредите покупаете актив, при втором пассив. Берут богатые люди ипотеки, потому что это выгодно;
- первая выгода, если брать квартиру для перепродажи в ближайший год-два, то при хорошем выборе локации, спросе и грамотном подходе, то потраченная сумма на первоначальный взнос и платежи по кредиту принесет денег в процентах больше, чем вы эту квартиру купили бы за полную стоимость. Пример, квартира стоит 10М, через год цена выросла на 10%, до 11М, что вполне реально. При полной стоимости оплаты можно получить примерно 1М или всего 10%. При ипотеке, опять же примерно (первоначальный взнос+оплата ипотеки год) допустим 2М. То есть, задействуя всего 2М мы получаем 1М минус проценты переплаты, ну пусть 100к. Чистыми 900к с капитала 2М, доходность выходит 45% годовых. По факту я видел реальные примеры с доходностью 50-60%. Квартира с ипотекой так же легко продается как и квартира без таковой;
- второй пример почему ипотека выгода. Берём в ипотеку 10М под 10% на 30 лет, в итоге с процентами мы вернём банку 30М за все эти годы. Почему же люди у которых есть сразу вся сумма берут ипотеку на 10М, а не отдают за квартиру сразу всю сумму? Потому что они знают как вложить/инвестировать эти 10М с большей доходностью. И инвестируют так, что проценты прибыли будут ещё и покрывать кредит по ипотеке и приносить ежемесячно прибыль. Как пример покупка квартиры под сдачу с делением на студии, когда аренда квадратных метров получается выше и квартира сама оплачивает платеж по кредиту. В итоге оставшиеся 9М (минус 1М первоначально взноса) пускаем на другие нужды;
- четвертая причина. Сложный процент. Опять же из примера выше. За 30 лет вы выплатите 30М взяв в кредит 10М. Берете ипотеку, платите все 30 лет, а свои 10М вкладываете под 15% годовых с реинвестированием (сейчас ОФЗ такую доходность могут дать, не то что другие инструменты). Какая сумма будет в итоге через 30 лет на счёте, когда выплатите ипотеку в свои 30М с переплатами процентов? Правильно, угадали, целых 900М 😅. Сила сложного процента, можете сами проверить. И кто-то ещё думает, что богатые люди отказываются от ипотеки?
Вывод: не все так однозначно, и если смотреть на вопрос не просто прямо, а чуть посидеть с калькулятором и поразмышлять, то откроются новые горизонты. Я встречал лично инвестора у которого за чуть более чем 10 лет было больше 26-ти ипотек, и до сих пор их берет, одновременно несколько штук, причем без проблем может выложить всю сумму целиком за все квартиры которые оформляет в ипотеку. Некоторые под флиппинг с доходностью через год под 50%, некоторые ипотеки сами себя обеспечивают за счёт грамотного арендного бизнеса, некоторые просто на этапе котлована с последующей продажей с доходностью на вложенную сумму в 100% годовых... Мыслите шире, а не шаблонно.
Инструмент для долгосрочного инвестора Snowball
Инвестиционная платформа JetLend
3 минуты
13 февраля 2024