16 подписчиков
Недвижимость: чего ждать от 2024?
part 1
Опять раздаются рассуждения о неизбежном обвале рынка недвижимости. Давайте попробуем разобраться, чего ждать от недвижимости в 2024 году.
Как мы входим в 2024
1)Ставка 16% - возможности ипотеки по рыночным программам ограничены.
2)Рост бюджетного импульса. В 2024 расходы вырастут на 25% г/г. Также в стране рекордно низкая безработица.
Это увеличивает доходы населения + повышает риск девальвации в РФ.
3)Льготная ипотека - пока действует до 1 июля 2024. Но с высокой вероятностью ее могут продлить в последний момент.
4)На депозитах скопилась рекордная сумма 27.9 триллионов рублей. За январь-декабрь сумма увеличилась на 5.2 триллиона рублей.
Рекордные темпы прироста депозитов.
Недвижимость остается разумным средством сбережений для большинства граждан - особенно в периоды неопределенности.
Первичная недвижимость
Рынок подсел на иглу льготной ипотеки. Доля ипотеки после введения льготных программ выросла с 50% до 90%.
Льготная ипотека позволяет брать любому Россиянину квартиру под 8%, а семьям с детьми так вообще под 6%.
Первая занимает половину рынка, на вторую приходится 45%, остаток это IT ипотека под 5%.
Глупо не брать ипотеку под такую низкую ставку, а остаток денежных средств положить на вклад под высокий процент.
Тут в 2024 происходят изменения:
1)Изменения в льготной ипотеки затронут МСК/СПБ. Теперь лимит по ней понизят с 12млн до 6млн (а ее мог взять каждый россиянин и на нее приходилось 50% льготных ипотеках).
2)Запретят покупать переуступки по IT и семейной ипотеке.
3)Банки вводят комиссии на покупки по льготной ипотеке в 7-8% от стоимости квартиры. Пока тут бодаются, ПИК отказался от работы со Сбером, петербургский Setl тоже отказался работать с банками с высокой комиссией.
Как это повлияет на рынок?
Идет ужесточение, причем весьма серьезное, но семейную ипотеку почти не трогают. Это не так сильно повлияет на ситуацию в регионах, но несколько изменит картину в МСК/СПб. Будет бум на дешевое жилье в МСК/СПБ. 6МЛН делают доступным покупки либо студий, либо квартир в московской области вместо Москвы. Рынок перешел от стоимости к размеру платежа - да дороже чем вторичка, но доступный платеж позволяет взять жилье получше.
С другой стороны есть дефицит квартир с вводом в 2024-2025, что позволяет придерживать застройщикам квартиры с вводом в 2026-2027 и не снижать цены.
Ушла эпоха до эскроу, когда застройщик был заинтересован в продаже всех квартир сразу, теперь нет стимулов спешить с этим - деньги все равно получат после выдачи ключей.
У нас есть на рынке дефицит недвижимости с одной стороны, с другой весьма устойчивый спрос. Так что цены на новостройки могут стагнировать (что является падением реальных цен), но подать в номинале это маловероятно. Скорее даже ставлю на рост, В 1П тут может продолжиться бум, людей опять будут пугать отменой льготной ипотеки (а по итогу снова продлят), что будет подстегивать рост спроса на квартиры.
.
Стоит ли покупать первичку?
Льготные ипотеки это не про экономику, а про политику. Коллапс сектора никому не нужен, ибо по итогу он приведет к еще большему дефициту и новому росту цен.
Но инвест в первичку чтобы продать через год-два работает плохо, возможно придется продавать в ноль или даже в убыток. Квартира в готовом доме, может стоить дешевле чем в таком же, но по льготной ипотеке и сдачей через 2-3 года. Работает принцип автосалона - как машина выезжает сразу теряет в цене 10-15%, тут примерно тоже самое.
Но для себя это может неплохим инструментом, особенно если у вас долгосрочный горизонт.
#разговоры_о_недвиге
2 минуты
11 января 2024