233 подписчика
🤔🧠Кто такой добросовестный покупатель⁉️
✅За последний месяц к нам обратились 2 клиента с вопросом оспаривания сделок в рамках процедуры банкротства.
📝Поэтому мы решили написать этот пост
✅Добросовестным покупателем можно признать такого покупателя, который:
🔸 перед сделкой озаботился о собственной безопасности и проверил правоустанавливающие документы на объект недвижимости,
🔸удостоверился в законности приобретения имущества, а также установил отсутствие правовых препятствий у субъекта сделки (продавца) и оснований, по которыми сделка может быть признана недействительной в порядке ст. 61.2 и 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) №127-ФЗ от 26.10.2002г.
⚖️Суд при рассмотрении таких дел руководствуется разъяснениями Верховного Суда РФ от 04 августа 2022г. в Постановлении № 305-ЭС21-21196 (5), при которых можно оспорить сделку ‼️ это осведомленность контрагента должника о противоправных целях сделки, которая может доказываться через:
🔸опровержимые презумпции заинтересованности сторон сделки между собой;
🔸знание об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках его неплатежеспособности или недостаточности у него имущества.
✅При разрешении подобных споров суд в том числе оценивает добросовестность контрагента должника.
‼️ Добросовестность контрагента определяется через сопоставление его поведения с поведением абстрактного участника хозяйственного оборота, действующего в той же обстановке разумно и осмотрительно.
‼️ Стандарты добросовестного (разумного и осмотрительного) поведения, как правило, задаются судебной практикой на основе исследования обстоятельств конкретного дела и мнений участников спора.
‼️Существенное отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно и в отсутствие убедительных доводов и доказательств о его разумности может указывать на недобросовестность такого лица.
☝️ Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными.
💡Например покупка недвижимости у продавца по цене ниже на 20% от аналогичных предложений на рынке должно как минимум насторожить покупателя.
‼️ Здесь предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что руководство или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего.
☝️Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника.
🏢Таким образом, Верховный Суд РФ дал четкие рекомендации для судей, что если покупатель купил недвижимость по сниженной стоимости и не удостоверился об объективности причин такого занижения, не сопоставил, что аналогичные объекты имеют стоимость выше и поэтому предложение о продаже может нарушать интересы других лиц, то считается, что покупатель решил воспользоваться положением продавца.
💣🤷🏼♀️А значит сделку можно оспорить, забрать у покупателя объект недвижимости и поставить его в общую очередь кредиторов.
☝️И в таком случае недвижимость подлежит возврату в конкурсную массу и реализации с торгов.
✅Поэтому перед сделкой рекомендуем проверить как самого продавца, так и объект недвижимости продавца, это можно сделать самостоятельно, или обратиться к профильному юристу😉
2 минуты
19 декабря 2023