1083 подписчика
Сегодня подумал о линейности человеческого мышления.
У поросёнка всё идёт более-менее нормально до того самого момента, пока фермер не достаёт тесак. До этого у него есть вкусный корм и тёплый хлев, а хозяин ласков и чешет за ушком. Поросёнок растёт. Он уверен в своём будущем. А потом всё меняется. Для поросёнка — это внезапно. А для фермера — обычный порядок вещей.
В последние дни споры в комментариях вертятся вокруг одной темы: с чего это вдруг на Западе станет плохо, а в России — хорошо? 30 лет же было всё наоборот?
Помню, 3 года назад на форуме объяснял желающим взять ипотеку на 100% стоимости: это опасно. Даже видео в блоге отдельное записал. В Германии есть закон, по которому банк может запросить покрыть разницу между оценкой стоимости недвижимости и фактическим долгом, если оценка проседает. Поясню.
Вот квартира стоит 300 тысяч евро. У покупателя есть 30 тысяч, остальное он берёт в ипотеку. Ещё 3 года назад такой план одобрялся со свистом. 30 тысяч сразу же уходили на оформление сделки (налог на покупку, нотариус, земельные книги). В итоге, ипотечник сидит на кредите в 300 тысяч с заложенной недвижимостью под этот долг, оценённой также в 300 тысяч.
Ипотечник начинает потихоньку выплачивать кредит, обычно в районе 1-2% в год. Плюс проценты банку. Через 3 года долг у него уменьшился на 15 тысяч евро. А цены на недвижку упали на 10%. То есть, оценка стоимости жилья стала не 300, а 270 тысяч. Немецкий банк в этой ситуации вправе запросить margin call, то есть, покрыть разницу между кредитом и оценкой. В данном случае, 285-270=15 тысяч евро. В течение 2 недель. А если не покроешь, то они выходят из контракта и тогда придётся срочно вернуть все 285. А не то жильё уйдёт с молотка.
Это, на данный момент, на половину гипотетическая ситуация. Потому что переоценку закредитованного жилья немецкие банки пока не делают. Статистика ещё не набралась.
Но, с другой стороны, цены на недвижку падают третий квартал кряду и со всё возрастающим ускорением. А знаете, что мне тогда на форуме отвечали? Что я паникёр, такого не бывает, в Германии не могут падать цены на жильё, потому что они не падали никогда.
Конечно, банки отнюдь не стремятся прям быстро-быстро переоценивать всё жильё, под которое у них ипотеки выданы. Напротив, они будут до последнего ждать. Потому что им это не надо, не выгодно. Но я могу навскидку назвать 2 причины, по которым банк может решиться на margin call по ипотечным кредитам: 1) у банка всё плохо и ему срочно надо откуда-то взять ликвидность; 2) у банка всё плохо и ему на хвост сел регулятор.
А в тех условиях, в которых сейчас находится экономика Германии, у некоторых банков определённо есть все шансы на сценарий "что-то пошло не так". Такой шанс есть всегда, банки и раньше периодически банкротились. А сейчас возросли ставки рефинансирования, то есть, кредиты выданные на 5-7 лет под примерно 1% стали финансовой обузой.
Всё это было в США в 2008-ом. Там как раз ипотечных margin call было очень много, с этого и начался финансовый кризис, который длится до сих пор. Кое-кто на этом хорошо заработал, про это сняли фильмы. Но сотни тысяч людей разорились.
Так вот, возвращаясь к линейности мышления. Не надо в анализе опираться на довод "всегда так было и поэтому так будет дальше". Жизнь постоянно вносит коррективы. И порой даже самые серьёзные тренды и тенденции разворачиваются на 180 градусов. А порой и на все 360! Да, за что можно уважать Бербок, так это за мемы.
В картинках предлагаю посмотреть 2 ярких графика изменений долгих трендов в Германии.
Первое — это оценки суммы импорта нефти и газа в Германию по годам. То есть, сколько всего Германия платила за импорт газа и нефти. И важно тут даже не то, что в 2022 пришлось потратить в разы больше. А то, что в 2021 на газ потратили больше, чем на нефть.
Второе — это статистика по изменению цен на дома. В 2011 маленький пикс, падение на полпроцента за квартал, когда до Германии дошло эхо финансового кризиса в США. Кризиса, который едва не обвалил финансовую систему. Тогда это повлияло вот так. Теперь задумайтесь, а что же происходит сейчас?
3 минуты
27 сентября 2023
412 читали