1422 подписчика
✍️Давно ничего не писал о REIT. Между тем в одном из самых интересных с точки зрения див.доходности секторов, кредитования недвижимости, происходят глобальные изменения.
💸Вообще небанковские кредиторы коммерческой недвижимости были важной частью моего личного портфеля в 2020-2022 годах: Apollo CRE Finance, Blackstone Mortgage, Starwood Property, KKR RE Finance... и т.д.
💰Один из ярких представителей рынка частного кредитования в сфере недвижимости, Arbor Realty Trust (ABR), специализирующийся на финансировании многоквартирных домов.
ℹ️ Arbor Realty Trust — кредитный фонд, выдающий мезонинные и бридж-кредиты, и одновременно выпускающий ипотечные векселя и кредитные ноты.
🏦 Флагманский продукт Arbor в последние годы — промежуточные бридж-кредиты девелоперам многоквартирных домов сроком от 1 до трех 3 на сумму до $100 млн.
🪙 У Arbor нет источника привлечения денег (депозитов), поэтому приходится привлекать банковский капитал через механизм РЕПО. Компания занимает деньги у банков, структурируя сделки через ДКП ценных бумаг - кредитные ноты (CLO, CDO) ипотечных закладных и т.д.
🛋️ В период 2020-2022 года девелоперы потратили рекордные суммы денег на скупку проектов арендных многоквартирных домов, с целью последующей продажи их консервативным инвесторам, выбирающим стабильные активы (людям всегда нужно где-то жить).
📊 Согласно финансовым отчетам Arbor в 2021 году компания выдала рекордный объем кредитов на сумму около $16,1 млрд.
🆘 Финансовые модели Arbor и всего рынка хорошо работали в период дешевых денег и бурного спроса, но сейчас корабль терпит бедствие. Повышение % ставок в США, охлаждение на рынке девелопмента многоквартирных домов и сделок с готовыми арендными домами, все это стало одной большой проблемой Arbor.
💸 Многие девелоперы брали у Arbor кредиты с плавающей процентной ставкой... и теперь, когда ставки резко выросли, у них возникли трудности с погашением кредитов. Одновременно с этим арендная плата за многоквартирное жилье снизилась, а предложение на рынке жилья США увеличилось.
💵 В конце июня этого года компания сообщила, что по кредитным портфелям (всего на сумму $13,1 млрд.) не совершается никаких действий, а количество просрочек «значительно возросло». Аналитики отмечали, что на балансе Arbor появились еще как минимум 3 новых проблемных кредита на общую сумму около $116 млн.
🔻В общем, высокая стоимость денег и охлаждение рынка арендной жилой недвижимости в США оказывает давление на бизнес-модель частных кредиторов. Наблюдаю за ситуацией.
☝️Знаю, что многим эта тема вообще неинтересна. Потерпите, пожалуйста, я пишу об этом раз в полгода в порядке исключения!
2 минуты
12 сентября 2023