11,8 тыс подписчиков
ЦБ vs Ипотека. Раунд 100500
Центробанк методично продолжает "убивать" ипотеку с минимальным первоначальным взносом (до 30% - на первичку, и до 15% - на вторичку).
Да что чёрт возьми ты такое несешь?
Смотрите как выглядит ситуация с т.з. ЦБ. Ипотечное кредитование растет. Если с марта темпы прироста были 2% в месяц, то с июня - уже 2,5%. За 7 месяцев года ипотечный портфель банков прибавил 27% г/г. Расширение ипотеки идет за счет самых рискованных клиентов. Есть такой показатель - ПДН (показатель долговая нагрузка) - он показывает какой процент доходов человек тратит на погашение своих долгов. И вот во 2 кв. 2023 г. доля людей с ПДН свыше 80% в общем объеме выдаваемой ипотеки выросла до 39% на первичке и до 43% по вторичке. Точно так же, доля кредитов с первоначальным взносом до 20% выросла до 63% по первичке и до 44% на вторичке. Средняя сумма ипотеки при покупке новостройки сейчас - 4,9 млн руб. А разрыв между ценой на рынке новостроек и готовым жильём - 39%.
Много цифр, сложно. В чем суть-то?
Для ЦБ это значит, что банки стали выдавать ипотеку налево и направо даже не задумываясь, сможет ли человек ее погасить. Это риск, что все может выйти из под контроля. Поэтому надо сделать так, чтобы банки очень грамотно выбирали тех, кому выдавать этот кредит, а кому нет.
И что они придумали в этом ЦБ?
Они пошли по пути макропруденциальных надбавок. ЦБ, чтобы банки не шалили, устанавливает им коэффициенты (k) по выдаваемым кредитам. К примеру, если k = 1.5, то банк выдавая кредит в 100 рублей должен положить в резерв 150 руб. Резерв трогать нельзя! То есть кредит в 100 рублей для банка стоит 250. И ЦБ вот эти самые k по самым рискованным ипотекам - жёстко повысил. При чем уже во второй раз за год. Сильнее всего по ипотеке с первончальным взносом до 10% - k теперь 9. То есть даешь человеку 100 рублей в кредит, и 900 убери в резервы, чтобы они не работали, а лежали мертвым грузом. Если первональный взнос до 10 до 15%, то там k плавающий - от 2,5 до 6. НО! Если взнос уже от 30%, при этом ПДН заёмщика ниже 70% - никаких k.
Опять высшая математика. Можешь проще сказать?
Теперь банкам становится максимально НЕвыгодно выдавать ипотеку гражданам, если первоначальный взнос по ней меньше чем 30 процентов. Плюс к этому банкам еще и придется более внимательно изучать ПДН клиента - если он высокий, то ипотеку тоже давать не будут - хлопотно и дорого. Все это начнет работать с 1-го октября, чтобы замедлить рост глобального ипотечного портфеля и охладить рынок. Меньше будут брать ипотеку - меньше будет продаж - начнется снижение цен. По крайней мере, логика ЦБ именно такова. Они в это верят.
И что, цены снизятся, правда?
В теории и на бумаге - должны. На практике - застройщики и банки сначала начнут придумывать способы обойти все эти надбавки, через спецпредложения и какие-нибудь новые продукты. Вряд ли застройщик захочет (а часть просто не может) снизить цены. Результат мы сможем увидеть не раньше января-февраля следующего года. И если снижение и будет - то в пределах НЕ БОЛЕЕ 10%.
2 минуты
4 августа 2023