1 подписчик
“Банк меня раздевает!” Наблюдения из мира ипотеки.
Часто сталкиваюсь с таким мнением в вопросах ипотеки. Клиенты напряжены, нервничают, когда дело доходит до расчета ипотеки.
Но так ли на самом деле?
Рассмотрим частый пример из моей практики.
2 к.квартира у застройщика стоит 20 млн. рублей с предложением ставки по ипотеке 7%
У клиента есть средства на первый взнос - 8 млн руб., остальные 12 млн. руб. в ипотеку.
Чтобы платеж был минимальным рассчитаем ипотеку на максимальный срок - 25 лет.
Получаем ежемесячный платеж 84 813,5 руб.
В целом покупателя это устраивает. Но как только он смотрит подробные расчеты, видит такую картину: в первые годы внутри ежемесячного платежа 84 000 руб.(округляю)
16000-17000 руб. - основной долг, а все остальное, 67000 -68000 руб. - проценты банку.
Что вы чувствуете, когда видите график?
фото графика
Согласен, складывается исключительно только одно мнение - банк меня раздевает.
Так ли это на самом деле?
Давайте посмотрим на расчеты немного под другим углом.
Включаем мышление инвестора (Банк в вашей сделке выступает таким же инвестором).
Вы хотите проинвестировать свои 12 млн руб.
Вас устроило бы 7% годовых. Какой доход вы ожидаете от 12 млн за год?
Верно, 840 000 р.
Это примерно по 70 т.р. в месяц. Смотрим расчеты выше и все бьется.
То есть получается банк, как инвестор, по факту вас не обманывает. Он дает деньги, инвестирует в вашу покупку жилья и получает вознаграждение за их использование. Если бы вы встали на место банка, вы бы делали также? Я -да.😎
❓Какое есть решение?
Отдавайте долг быстрее и платите меньше за использование чужих денег.
Или на начальном этапе, ищите решение взять ипотеку по меньшей ставке по кредиту.
В следующих постах я расскажу о таких вариантах.
Вернемся к расчетам.
Заход через инвестора, в целом, устраивает клиентов, но осадочек-то все равно остается - “где-то банк меня нагрел”.
Все дело в «маркетинге».
Клиент примеряет на себя покупку через платежи за каждый месяц.
И банк делает предложение так, чтобы вас оно максимально заинтересовало. Основной фокус внимания - это ежемесячный платеж.
Берется и рассчитывается сначала выплата % - то, что банк должен получить, как инвестор, и к этому, в соответствии с рисками, рассчитывается минимальная сумма на погашение долга. Справедливым казалось бы 50/50.
Тогда ежемесячный платеж в самом начале был бы не 84 813 руб., а условно 140 000 р.
А это в свою очередь уже существенно уменьшило бы клиентов у банка.
Тут еще можно порассуждать на тему этики и прочего вокруг ипотеки.
↘️По большому счету покупателя максимально вводят в иллюзию, что он может купить себе намного больше благодаря кредитным средствам, а по факту платит своим «завтрашним днем» за сегодня.
Мой взгляд, возможности и выбор- это всегда хорошо. Нужен только здравый подход. Информации и экспертов на рынке хватает, чтобы разобраться в этом и осознанно принять решение.
Поделитесь, изменилось ли отношение к ипотеке после прочтения поста? Жду вас в комментариях.
Есть подробный свой запрос - пишите в личку @Anton_BLKV разберем и найдем лучший вариант.
2 минуты
2 июля 2023