426 подписчиков
Тонкости ипотеки.
Хотели пост озаглавить "Что такое ипотека", но передумали. Ипотека на слуху, и кажется, что про нее все известно. Но сама суть ипотеки от многих ускользает. А ведь это три одновременных сделки и у каждой - свои последствия!
При покупке квартиры в ипотеку (будет справедливо для любой недвижимости) подписывают три договора:
1. Договор купли-продажи квартиры;
2. Кредитный договор;
3. Договор залога (ипотеки).
Физически договоров может быть меньше, но суть не меняется.
️Вот какие последствия у каждого из них:
1. Покупатель приобретает квартиру и становится ее новым собственником.
2. Покупатель берет на покупку кредит у банка. Банк выдает деньги ПОКУПАТЕЛЮ конкретно для покупки квартиры. Поэтому физически забрать эти деньги может только ПРОДАВЕЦ, они перечисляются на аккредитив или закладываются в ячейку.
3. Квартира находится В ЗАЛОГЕ (или с обременением, под ипотекой). Если покупатель не вернет кредит, то банк может реализовать квартиру и вернуть себе долг.
Часто заблуждаются в том, что квартира принадлежит банку - это не так! Собственником становится покупатель, но так как квартира находится в залоге, он ограничен в своих правах. Собственник ипотечной квартиры НЕ МОЖЕТ ее продать, подарить, и вообще каким-либо образом отчуждать БЕЗ СОГЛАСИЯ БАНКА. Конечно, ни один банк не даст согласия до тех пор, пока не будет возвращен кредит.
Кредит берется конкретным физическим лицом. Для его выдачи банк одобряет покупателя как заемщика, предлагает определенные условия. Поэтому "передать" кредит вместе с продажей или каким-либо отчуждением квартиры невозможно.
Но продать квартиру с действующей ипотекой все равно можно - и это опять будет несколько сделок. Одновременно нужно учесть. как будет погашен кредит, как банк снимет обременение или разрешит переход права, как пройдут взаиморасчеты между покупателем и продавцом.
Обычно ипотечные квартиры продают тем, у кого есть на руках живые деньги. Новый покупатель гасит кредит продавца, банк снимает обременение и происходит переход права. Второй способ - согласовать в том же банке покупателя как заемщика, он возьмет ипотечный кредит уже на себя, погасит кредит продавца и купля-продажа совершится.
️ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ: покупка недвижимости в ипотеку - это совершение ТРЕХ сделок одновременно. Покупатель получает квартиру с обременением и кредит в банке, банк выдает обеспеченный залогом кредит, а продавец.. продавец берет свои деньги и спит спокойно, он тут не при чем ))
Изображение от Freepik
2 минуты
5 марта 2023