22,9 тыс подписчиков
Коррекция на рынке недвижимости должна была начаться еще год назад, но ее спугнули новые программы льготных и субсидированных ипотек. При субсидированной ипотеке застройщик продает квартиру дороже, но позволяет взять ипотеку на нее под 0,01% или чуть выше, но эти проценты по ипотеке "зашиты" в наценку на квартиру, поэтому часто можно встретить как застройщик продает квартиру со сдачей в 2025 году за 11 млн., а на вторичке построенные корпуса в этом же ЖК стоят по 9,5 млн.
Поэтому субсидированная ипотека позволяла по бумагам отчитываться о ежемесячном росте стоимости недвижимости. Недавно ЦБ даже предостерег застройщиков от использования чрезмерно низких ставок по субсидированным ипотечным программам и обсуждают предложения по введению ограничения минимальной ставки до 1/2 от ставки ЦБ (3,75% на данный момент).
Несмотря на большую долю субсидированных ипотечных программ, цены на недвижимость начали снижаться.
Возможно, коррекция продолжится еще пол года, а рост может начаться тогда, когда начнут расти реальные доходы населения и снижаться ключевая ставка ЦБ, но пока для рынка недвижимости слишком много негативных факторов:
- самое многочисленное поколение (70+) оставляет квартиры в наследство самому малочисленному поколению (25-35)
- рост популярности удаленной работы и рост спроса на недвижимость за пределами крупных городов или вовсе в других странах
- рост популярности аренды
- очень высокая динамика ввода жилья, которая еще ускорится к 2024 году
- очень низкая доходность от сдачи. После уплаты амортизационных расходов, налогов и прочих отчислений владелец недвижимости получает 2-3% доходности. Инвестирование на старте строительства также уже не имеет смысла
- падение реальных доходов населения
Государство не позволит сильно падать рынку недвижимости, так как стройка является сильным мультипликатором для экономики, но если ориентироваться на прогнозы риелторов и данные ЦБ, то снижение может составить еще 8-12%, а спад остановится ко второй половине 2023 года
1 минута
13 декабря 2022
1135 читали