16,1 тыс подписчиков
Последнее время я подсела на подкасты. Еду в машине и слушаю их. Вот на днях мне попался выпуск от Investfuture про инвестиционную платформу SimpleEstate. Скажу честно, подскаст мне показался рекламным, уж больно хвалебным он был. По мере выпуска шаг за шагом проговаривались моменты, которые могут смущать инвестора и по каждому пункту объясняли, что все будет хорошо. Но не смотря на это, я решила немного рассказать о платформе.
Платформа занимается тем, что находит объект для инвестиций - недвижимость, например торговые площади. Под каждый объект создается отдельное юридическое лицо. То есть торговые площадь №1 - юридическое лицо №1, торговые площади №3 - юридическое лицо №2. Но все эти лица принадлежат одной головной компании. Далее юридическое лицо приобретает объект и начинает продает свои привилигерованные акции инвесторам. Лицо занимается управлением объектом, сдает его в аренду и из полученной прибыли выплачивает дивиденды. Доходность инвестора складывается из двух частей: прироста стоимости активов и дивидендов. Получается что-то типа ЗПИФ на недвижимость, но на бирже он не торгуется. Все звучит очень красиво. Если смотреть предыдущие объекты, то у фонда получается хорошая доходность, но чего еще ожидать? Вы же видели как выросла цена квадратного метра за последнее время, вот и доходность такая.
Но давайте я подолью ложку дегтя:
☝ Сейчас многие торговые площади освобождаются, есть предпосылки для того, что бы какая-то недвижимость начала дешеветь, а значит и доходность бизнеса может упасть. Не буду уверять, что все площади подешевеют, думаю тут может быть множество факторов в результате действия которых одни объекты сильно подешевеют, а другие нет.
☝ Арендные ставки на какие-то объектах могут уменьшится. Тут опять же все может быть сложнее, чем с жилыми помещениями. Те, у кого заключены долгосрочные контракты не пострадают. Те, кто сдает хорошо оборудованный склад тоже могут не просесть. А вот с остальными - вопрос.
☝ Фонды не торгуются на бирже, а значит у них маленькая ликвидность. Это то, что называется "вход за рубль, выход за два". Покупателя на свои акции возможно придется искать долго и отдавать ему актив со скидкой.
☝ Вроде как в документах компании заявлено, что они не могут выплачивать дивидендами меньше, чем 90% от прибыли. Изменить это может только собрание акционеров если наберет 75% голосов. Но вот вопрос: какая часть нового юридического лица принадлежит головной компании? Может у них есть эти 75% и они в случае чего могут быстренько пересмотреть дивидендную политику?
Небиржевые фонды недвижимости часто стоят дорого. Это тот актив, который за 3000-5000 рублей обычно не купишь. И я вот сейчас понимаю, что если возникнет желание что-то прикупить, надо очень аккуратно изучать документацию, все предложения и сноски. Подводных камней тут может быть очень много.
2 минуты
14 декабря 2022
352 читали