9 подписчиков
Может ли новый собственник выселить арендатора, и может ли арендатор досрочно покинуть помещение при смене владельца?
В целом, переход права собственности — это не основание для расторжения договора аренды. Однако здесь все упирается в договор: на какой срок и на каких условиях он был заключен.
Арендаторы могут обезопасить себя, прописав в соглашении право на досрочное прекращение в одностороннем порядке. Это должен быть понятный и внесудебный механизм выхода из договора, и в случае смены собственника при желании арендатор сможет выселиться.
А что если досрочное погашение не предусмотрено договором?
В таком случае мы пользуемся Гражданским кодексом РФ (ст. 620), где прописаны все условия для досрочного выхода из арендных отношений:
▪️Собственник по договору должен сделать капитальный ремонт, но не выполняет его, если эта обязанность закреплена за ним в договоре
▪️Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора
▪️Собственник не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия для пользования этим имуществом
▪️Помещение стало непригодным к использованию, и арендатор в этом не виноват. Например, в нем произошел пожар.
А теперь перейдем к собственнику
Если ему очень хочется поселить туда кого-то другого, а договор аренды еще не истек, то согласно ГК (ст. 619), он сможет сделать это по следующим причинам:
▪️Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату
▪️Арендатор не делает капремонт, когда это является его обязанностью по договору
▪️Арендатор нарушает правила пользования имуществом, эксплуатирует его не в соответствии с его назначением, и так далее.
▪️Имущество используется по назначению, но арендатор существенно ухудшает его
❗️Важный нюанс: при смене права собственности долгосрочный договор, зарегистрированный в Росреестре, является обременением для обеих сторон, Во-первых, он позволяет осуществлять смену владельца без уведомления арендатора. Во-вторых, это влияет и на нового собственника, так как тот не сможет по своему желанию выселить арендатора, полученного «в наследство», если у него в договоре отражены особенные условия расторжения.
Если вы столкнулись с ситуацией, когда произошла смена собственника, и нужно урегулировать вопрос досрочного выселения, позвоните нам! Мы сможем рассмотреть все возможные варианты развития событий и выбрать самый удобный для вас.
📞+7 (993) 503 99 96
2 минуты
17 ноября 2022